马克·吐温曾说：去买土地吧，因为它不可再生。但其实土地并不稀缺：就算把全美国的人都搬到得克萨斯州去，还可以让每户人家分到一英亩土地而有余。土地价格扶摇直上的原因是在伦敦、孟买、纽约这样的大都市，膨胀的需求总是迎头撞上有限的供应。过去十年间，香港的房地产价格上涨了150%；在伦敦中心的梅菲尔上层住宅区，房价已高达5.5万镑/米²；在纽约曼哈顿，一平方英里的住宅总价为165亿美元。
即便是在这些大城市里，土地的稀缺也是人为造成的。法规限制了建筑的高度和密度，遏制了房地产供应量，从而令价格一涨再涨。据伦敦经济学院的学者最近一项分析报告估计，伦敦西区的土地使用规定令写字楼的价格膨胀了800%；在米兰和巴黎，这方面的规定把写字楼的房价推高了300%。土地拥有者所拥有的巨额价值中，绝大部分价值的形成是因为新建别的写字楼几乎不可能，没有竞争对手可以瓜分这些利润。房地产市场的失灵会造成巨大代价，主要是由于它对个体的影响。
由于住房价格高企，劳动者只好住到房价便宜但工作机会差的地方去。有研究显示，如果旧金山附近的湾区不是实施如此严格的建筑限制，其就业人数会是现在的五倍左右。考虑到失去的收入和未能得到发挥的个人潜能，我们所付出的代价令人瞠目。如果美国把所有对城市发展的限制清除一空，全国GDP可大涨6.5%到13.5%，相当于1万亿到2万亿美元。很难想象还有什么政策能有如此惊人的经济驱动力。
城市停滞
两种长期趋势导致了房地产市场的不良现状。第一个趋势是城市重新回到全球经济网络的核心地位。在20世纪，由于交通成本大幅下降，城市的吸引力随之降低。然而到了21世纪，数字革命令城市魅力重生。知识密集型产业（例如科技和金融）的繁荣发展，需要人们集中在一起并交流想法和分享专业知识。因此，伦敦、纽约和旧金山这些大都市无论是经济还是人口都恢复了繁荣。
然而和以前不同的是，这些城市不再自由扩张以容纳所有想住进来的人 。在19世纪末，无节制的城市扩张曾导致犯罪猖獗和疾病蔓延。这导致绿化带的增加和关于城市区划的规定。在过去的一百年间，对土地使用的限制层层累加，以至于土地规划获批之难，不亚于在大雨天拦到出租车。比如，伦敦就有对新修建筑物有着严格规定，以确保不会挡住圣保罗大教堂的特定景观。谷歌想在它位于硅谷的园区内建造住宅也遭到了反对，理由是住进去的居民可能养宠物，而这可能令当地的猫头鹰数量减少 。低密度社区的居民如果不希望自家附近新增什么建筑，则大可拿出各种各样的规划限制作为尚方宝剑——从光照水平到停车位数量——来阻挠建筑方案的实施。
很多人会说，这也是好事。大城市里的道路和铁路早就在人口增长的压力下几近崩溃。房价低迷会令中产阶级本来就不多的财富积累之道又少了一条。谨慎开发也最有利于保护公共空间和城市风貌——要是让经济学家们由着性子来，恐怕他们很快就去把中央广场推平了。
然而，尽管这些理由在地方的规划会议上很吃得开，却经不起仔细推敲。房屋所有权并不是人人平等的。很多家庭被高房价挡在了更富有活力的地区之外。在萧条的底特律市区，居民的住宅拥有率为71%，远远高出经济繁荣的旧金山的55%，这并非巧合。我们并不需要建造密密麻麻的钢筋水泥森林，就能让多得多的人在大城市里安居乐业。旧金山完全可以容纳比现在多一倍的人，而人口密度仍然只有曼哈顿的一半。
房地产谬误
规划条例被视作一种工具，在城市发展带来的社会效益和个体需要为之付出的代价之间实现平衡。但土地使用规定已经逐渐演变成一种恶性的机制，土地所有者可以借此获得不合理的财富，并阻止其他人控制自己的物业。如果我们能朝着恢复私人和公共利益之间合理平衡的方向迈出哪怕一小步，也会取得丰厚的回报。政策制定者应该关注以下两件事。
首先，应该确保城市规划的决策过程是自上而下的。当地方层面做出决定时，土地使用规则倾向于更加严苛。单独的地区从城市人口增加中所获得的好处（就业机会、税收等）总是小于其所需要付出的代价（景观被遮挡、交通堵塞等）。因此，把住宅供应决策提升到城市层面，可能就会对人口增长所带来的好处给予应有的重视。如果某一个地区进行了建筑限制，就应该在其他地区进行相应的建筑增加以达到平衡，从而让城市整体仍遵循其发展规划。
其次，政府应该对土地价值征收更高的税。在大多数富裕国家，土地价值税在总税收构成中所占的比例都比较小。对土地征税效率一般比较高，因为这一税种很难规避——你总不能把土地藏到卢森堡的银行保险柜中吧！尽管较高的房地产税可能抑制投资，较高的土地税则会激励人们想方设法让自己的土地物尽其用。土地税还能帮助基础设施建设，满足城市新移民的需求。新的基础设施会提高附近地块的价值，从而自动地转化为税收的增加——这笔收入又可以用来支付城市改造的费用。
无论是更好的区域规划还是征收土地税，都没那么容易实施。推行过程中会遇到很多障碍——例如如何把房地产剥除而对土地价值进行评估等，在政治上还会遇到更大的难题。然而，这世上政治难题多得是，像这个问题一样解决之后能带来万亿美元回报的，却是少之又少。
（来源：经济学人网站）
