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香港内房股的黄金时代已然来临

 

地产大环境

地产在12年火爆上涨后,接连遭到政策拼命打压,包括限购限代,提高首付比例,提高贷款利率等等,随后一两年时间,政策效果显现,房价回落,成交减少,观望情绪严重,而副作用带来经济开始快速下滑,这是政府不愿看到的,新经济在未来5年内都很难填补地产下滑带来的经济影响,这个直接体量每年8万亿,相关行业60多个的行业一旦减速,基本百业萧条,经济休克。
所以从今年初,政策开始转向,由限制变鼓励,降准降息降首付,除一线城市外都取消限购,成交出现回暖迹象。人们最关心的是地产还能否刺激起来,下面我就简要说下我对地产行业的理解。
中国现有城市住房总量在200亿平,现在每年完工量在12亿平,以发达国家85%的城市化率,中国未来城市人口大约12亿人,以人均33平算,最终会有400亿平城市住宅。以现有开发速度,大约15年将趋于饱和,400亿平总量达成后,年均住宅更新率依发达国家数据看,每年在2%到5%之间,也就是每年仍然有12亿平左右的旧改,所以,永远不要担心房屋没市场,衣食住行是人类生活永恒的主题。城市化后期,高端人士会逃离市中心,在郊区形成富人聚集区,豪宅别墅成主趋势,这是新增部分,另外商业地产随着人口的聚集会迎来黄金收获期。
综合以上因素,我认为当前房地产市场是需求被压抑了,不是消失了,在政策转向后,信心会逐步恢复,消费能力会逐步培养,出现地产新常态。中国目前有5万家房企,其中80%未来将被淘汰,最终不会超过10000家,悲观预期也就3000家,就算只有三千家,行业前200名企业也会活的很滋润,而上市公司大部分是行业前200名之内,所以无需过分担心。行业集中度的提升,必然带来优胜企业规模的不断扩大和业绩的逐步提升,作为将来世界最大的经济体,房产永远会占有重要的一席,包括美国在内,房产都是支柱产业之一。

 

市场机会

国内股市在银行放水等政策利好下,已成功翻倍,估值水平基本处于历史高位,而中小市值公司股价已飞天,风险巨大。国家出台港股通政策,并允许公募基金投资港股,这是放水,避免国内决堤,而被外资蹂躏多年的港股,扭曲的估值成为最大的历史投资机会,相信大陆水一到,被压缩成一个个压缩饼干的股票,必会迅速膨胀。
随着沪港通的开启,大市值股票开始普涨,相信深港通后,中小市值股也会遭到更猛烈的抢购,定价权之争会精彩纷呈。最近大市值地产股融创和恒达,接连创出历史新高,大戏已经开演。解放军完胜外国投行。
由于地域限制,中小市值地产股被外资关注较少,价值被长期以倒闭破产价评估,出现三倍市盈率的可笑估值,而同规模国内上市公司都是给予远高于大公司的估值,这个差别在解放军过去后必然纠正,所以也是下步布局的重点。

 

(来源:深港通头等舱)

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