回暖势头明显的中国楼市，又将迎来一款新的核武器——MBS。

MBS，不是“面包师”，也不是“梦芭莎”，这看起来有点高冷、读起来有点拗口的三个英文字母，中文名更让人头晕：个人住房抵押贷款资产支持证券。它的运行机理是：银行将已发放出去的房贷资产打包，以债券形式在银行间或通过券商进行买卖交易，变现的资金用来进一步增大房贷资金池，以解决近年来困扰市场的房贷额度紧张难题。

去年9月30日，央行、银监会首次出台通知，鼓励银行发行MBS。5月15日，中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引（试行）》的公告，MBS来势汹汹，有业内大V更把它称作–引爆楼市热度的核弹头！

这三个英文字母的威力到底有多大？它真能成为房价上涨的助推器吗？

美国人早就这么干了！

到底什么是MBS？邦地产君举个例子。

如果你三年前买了一套150万元的房子，支付了50万首付款，然后向银行借了一笔期限30年、总额100万元的房贷。3年后，你已经偿还了5万本金，房子也升值到200万元，这时银行把你剩余的95万元房贷打包做成一个名为MBS的证券产品，以一定的发行利率卖给券商或者其他金融机构，银行顺利拿回所有的贷款本金，房子的抵押权也从银行转移到其他金融机构，这个时候，借给你钱的不再是银行，而是购买了MBS的机构或者个人投资者。

谈到MBS，就要谈到它的起源地–美国。上世纪70年代前后，美国二战后“婴儿潮”一代开始成年，对房贷的需求激增，但由于房贷的发放机构–商业银行的资金来源大多是中短期存款，而房贷是长期贷款，期限不匹配带来的利率风险和流动性风险不断积聚，造成金融机构资金来源紧张，很多美国人无法贷款买房。

为了解决房贷难题，从1968年起，具有美国政府背景的吉利美、房地美与房利美三大专业机构陆续从银行手上收购住房抵押贷款，然后打包成证券化产品，向投资者发售。由于这些产品隐含了政府信用，但收益率高于美国国债，受到投资者追捧。MBS的发展自此进入快车道。截至2014年上半年，美国按揭贷款余额为13.3万亿元，其中MBS余额达到7.7万亿元，占比57.9%。

除了缓解房贷资金来源紧张的难题，申银万国房地产行业分析师韩思怡认为，MBS能把房贷这一流动性较差的信贷资产，转化为流动性较高的证券资产，由于流动性提高，买卖更加方便，银行可以降低资产收益率的要求，从而实现降低房贷利率的效果。

有了它，楼市再也不用担心被误伤了！

与美国相比，国内的房贷市场依然维持在商业银行“一家独大”的局面。截至2014年上半年，我国个人住房按揭贷款余额为10.74万亿元，但MBS产品几乎没有。自2005年以来，我国仅发行过4单MBS产品，总规模约为171亿元，在房贷余额中的占比可以忽略不计。

于是，每当房贷紧缩，楼市总是免不了被误伤。尤其去年，银行纷纷收紧房贷额度，导致房贷利率普遍上浮，且放款时间延长，这是导致楼市出现深度调整的重要原因之一，连任志强也忍不住炮轰：去年房价就是被银行“打拐”。

眼下，随着监管层大力推动资产证券化，MBS的发展已经箭在弦上。考虑到目前房贷的基准利率已经跌破了2008年末的最宽松时期，如果MBS真能让房贷利率进一步下行，购房者的月供负担将进一步减轻，这对楼市无疑是重磅利好。

MBS虽好，却难以引爆……

但邦地产君要泼一盆凉水：尽管MBS前景美好，实际推进却面临不少困难。

首先，对于投资者而言，现阶段的MBS产品难有具吸引力的回报。根据申银万国的分析，在扣除银行的发行成本后，国内MBS和5年期国债收益率利差仅有0.7%，远低于美国版MBS与5年期国债之间约2.7%的利差，考虑到MBS的风险系数高于国债，若没有足够利差空间的支持，预计愿意购买的投资者非常有限，更别提带动房贷利率下行这一重任了。

另一方面，在美国，MBS的主要发行方为“两房”（房地美与房利美），这两家机构由美国政府提供信用担保和背书，因此大大提升了投资者的信心。但目前国内尚无类似机构，单靠商业银行自身的信用担保并不够。

第三，银行缺乏冲动。目前住房按揭贷款70%的市场份额集中在五大行手里，但与去年上半年房贷紧张时期相比，由于目前经济下行压力较大，银行贷款缺乏理想的投向，相对而言房贷仍是银行的较优质资产。由于手头上的钱不紧张了，银行将房贷证券化后所获得的资金也没有太多理想的投向，因此短期内银行不急于将贷款通过证券化转移到表外。

所以，MBS的威力虽大，但要在短期内爆发不太现实，利率环境、政策支持、市场监管能否到位，将成为能否引爆这颗核弹的关键。

（来源：信托圈）