文/齐俊杰 银库金融副总裁

本文编辑/《清华金融评论》张浅

中国在过去的10年里，盈利能力最强的行业只有两个：房地产和金融。而走到今天，互联网潮流兴起。“互联网+”适用于任何领域。市场人士发现：能不能将互联网作为基础，以地产为标的，提供全方位的金融服务，这将会产生怎样的新的服务与市场？一些行业的领军企业已经嗅到先机，并开始行动起来。就在不久前，万达和万科开始联合，他们要干的事其实就是房地产的信托基金REITs，据说这是一个1.8万亿美元的巨大市场。

万达通过互联网开发了产品稳赚1号，6月12日上线，当天售罄，筹集的50亿元资金正按计划投向在建的5座万达广场，投资人获得这些广场的收益权，享受商铺租金和物业增值双重回报，期限不超过7年，预期合计年化收益率可达12%以上。在三年之后可选择REITs或其他形式上市，这样的话物业增值部分的收益最高能达到年化14%的水平，如果不选择上市，满七年后万达将回购物业，或者由第三方收购，物业增值收益也能达到6%。两部分收益叠加，预期年化收益在12%-20%。这是通过快钱发出的项目。

万科主要是从柜台发放REITs产品，总规模30亿元，预期年化收益率8%。发行期间，投资者单笔认购门槛为10万元。产品成立并在深交所挂牌上市后，在二级市场可以以1万元为单元进行交易。万科这支REITs将获得某写字楼出租项目未来八年的租金收益权，分享除物业管理费收入之外的所有营业收入。另外，还有50%的资金会用来投资其他固定收益类资产。它采用现金分红方式，收益每年至少分配一次，且分配比例不低于当年可供分配利润的90%。

综合来看，目前两家行业巨头，所拿出的地产金融产品，都是一个商业地产租金收益权的项目，都是将其包装成一个固定收益类产品，进行销售，然后从自己的收益中拿出一部分来，回馈投资者，这样做是一种有效的探索，但从实际有效性上来看，还没有特别之处，因为以万达和万科的形象，从银行贷款的资金成本会更低，也会给他们带来更丰厚的利润。如今这种地产金融上的探索，无疑会损失一些既得利润，像万达的众筹产品可能还要背上非法集资的嫌疑。看起来有些得不偿失，但其实未必，之所以要全面开展地产金融业务，看重的根本不是利润而是布局。

传统的地产开发模式，都是开发商先去银行贷款，然后开发，最后卖房回款。牛一点的开发商可以自己发债解决资金问题，但这种做法没有从根本上解决一个问题，那就是参与感。而参与感也正是互联网时代最重要的一种体验。这个时代已经变了，之前叫做兜售商品，而现在各行各业其实都在兜售体验，兜售参与感。手机如此、电影如此地产也迈不过这道坎，拥抱粉丝经济。地产商地产金融互联网化，既让客户满意，同时迅速扩大自己的规模，还借助投资者的力量进行广泛宣传，一举多得。

当然，目前这种模式仍然很初级，相比于互联网千奇百怪的玩法，地产金融互联网化的改造只是起步阶段。拿目前的两个产品来说，现在还只是一个收益权的固定收益产品，未来可开发的空间还很大。

首先，纯粹权益类产品的开发，让投资人分享房价上涨带来的收益，可以买不起房，但通过对于REITs的投资，同样能够分享收益。不至于出现工资永远追不上房价的情况。这也是最基础的证券化产品，收益可以通过交易或者分红的方式体现出来。接下来，REITs募集的资金，可以用于房地产实业的开发，由于是权益类产品，所以没有利息，资金成本更低，对于开发商来说，自有资金的投资收益也更高。往往可以满足开发商扩大经营，迅速拿地开发的需求。而一些非地产开发企业，也可以用这种方式来集资买房，比如某公司下属企业房宝宝，基本就是这个套路，集众人之力，博取房价上涨。

其次，还有结构化产品可以开发，比如保正收益在一个什么样的合理范围，之上的部分可以用来杠杆投资一些风险产品，已获得更高的权益类收益。比如募集REITs之后，跟银行做一个优先劣后的配资，可以再将资金规模放大几倍，在保证了项目资金充足的同时，也可以享受几倍于之前的收益。

第三，还有人在研究，对于买不起房的用户，收取更高的租金，给他们做一个先租后买的金融产品，通过一个更低的首付，通过配资解决现在房地产实操业务中的销售问题。等于是将买房门槛降低。目前，很多人的目光只集中在了首付贷上面，而由于租售比较低，租房REITs的市场有待开发，所以完全可以用一个先租后买的方式解决开发商的销售问题。而对于借款人的借款，可以再进行一次证券化处理，来规避风险。比如可以将他的首付款，做成P2P产品，销售给其他投资人，如果这个房子购买者无力偿还，这些购买P2P产品的投资者，优先享有以当时价格购买房屋的权利，这样就有助于开发商盘活资金链条。

第四，当然如果是旅游地产，还可以众筹收益权和使用权，一些人一起出资购买，然后自己均可以使用，闲暇时间可以拿来出租，得到相应收益。

第五，通过REITs的方式，进军海外地产，满足中国人在海外炒房的意愿。当然还有酒店、农场、公寓、别墅等所有权和收益权都是可以拿来分享收益的。

所以，综合来看，地产金融是一个要连接客户与项目的服务中介，目的一是要扩大项目规模，有可能会让单一项目让利，但由于资金规模的数倍扩大，会形成以量补价的新商业模式。第二则是要服务客户，让投资客户赚到收益，同时尽量促使投资客户向消费客户进行转化。扩大自己的产品销量，增加市场影响和品牌效应。

但地产金融的商业模式无疑不是建立在房价不断上涨基础上的，一旦房价掉头向下，众多商业模式瞬间都会变成炮灰，房价上涨能让你加速收益，房价下跌也必然会加速亏损。这把双刃剑，考验的是大家对于局势的认识与判断。就目前的时点来说，如果地产金融全面推动，可能会把房价拐点延后，但也意味着风险延后，并且累计。一旦房价跌了，5座万达广场肯定要赔钱，万达必须必的从自己的腰包里掏钱垫付，否则他就是非法集资，而万科也一样，房价跌了写字楼项目哪里还有收益，拿什么支付8%的资金成本。