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【金融大家评】朱海斌:房市拐点已现 崩盘可能性微乎其微

文/本刊编辑 王茅

 

 

地产问题一直为大家所关注,一是因为这与每个人的利益都息息相关,二是因为地产业的兴衰与总体经济走势密不可分。

6月13日举行的“金融大家评”第二期活动,主题为“房地产出现下滑迹象:理性回归还是暂时回调?”与会的四位嘉宾就中国房地产时局各抒己见。

对于中国的房地产问题,四位专家分别持有怎样的观点?请听我们逐一道来。今天与大家见面的是摩根大通首席经济学家、大中华区研究主管朱海斌先生。

 

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房地产市场是否已经出现拐点?

主要观点:

中国房地产行业毫无疑问已经出现拐点,进入到调整期,这从房价、住房的销售、土地出让金、新开工面积、销售库存等情况可以看出。房地产市场出现剧烈调整应该说是在5个月之前,今年一季度宏观数据很差,其中很重要的一个原因就是房地产市场的意外快速调整。

2010年,全国范围内,房地产市场基本上处于供求平衡的状况,2011年第一次出现供大于求的局面,到2013年,供大于求的情况相对明显。

 

 

房价会出现大幅崩盘吗?

 主要观点:

房价可能会进入比较温和的调整期,出现大幅崩盘的可能性很小,具体原因包括:

首先,从国际上一些房地产调整的经验来看,出现房地产泡沫以后,基本上有两类房价调整方式,第一,房价大幅崩盘,比如像欧洲、美国的情况,如果房价开始出现此类调整,需要下调20%、30%才能触到底部;第二,房价可能只是温和地往下调整,比如说下跌5%-10%。

如果居民收入保持比较高的增长,房价经过几年的调整之后,房价收入比可以恢复到比较均衡的水平。中国目前虽然整个房地产在调整当中,但是宏观经济仍然保持一个中高的增速,同时收入增长、就业状况相对良好,由此可见,中国房市具有较好的条件进行温和调整。

其次,很多支持住房需求的基本因素没有发生变化,比如城镇化还在推进当中,基本上还在保持每年大概2000万人口的城镇化速度。

第三,政府在政策上有很大的空间,防止房地产市场出现比较大的下滑,最直接的有两个政策,一是限购政策,一是首套房贷政策,政策一旦放松,至少可以避免房地产崩盘的局面出现。

今年如果房地产市场供大于求,可以考虑在大部分城市取消限购措施,这可以对房地产市场正常化起到一定的帮助。此外,最近央行主动提出要增加对首套房贷的支持,央行正在做这件事情。

另外,以后如果地产市场出现比预期更差的情况,也可以适当考虑对二套房贷的调整。

目前的二套房贷,最高借贷比例是40%,也就是60%的首付比率,这在全世界范围内都是非常高的。

之前我们说二套房贷,很多情况下是和投资性住房挂钩的,但是最近一两年,更多的二套住房,其实是跟住房的改善、或者说跟学区房此类刚需相关,从这个角度来看,可以适当考虑对二套房贷政策进行放松,这样一来,可以让房地产市场慢慢地调整。

从中国金融体系的情况来看,房贷在中国所有的贷款当中,质量是非常高的,包括对开发商的贷款,中国的情况跟国外存在很大的不同,中国的开发商总体的借贷占他们总资金的比例跟国外同行相比,杠杆率并没有那么高。

 

 

房地产市场与中国GDP的关系几何?

主要观点:

我们最担心的是房价下调以后产生的宏观经济风险,去年中国经济增速是7.7%,已经是2000年以来的最低水平,今年如果没有意外,现在市场基本上判断都是在7%到7.5%之间,摩根大通预期经济增速在7.2%、7.3%左右。

今年的GDP下滑的主要原因在于房地产投资增速下滑,或者说是固定资产投资增速的下滑,固定资产投资里头很大一部分就是房地产投资。房地产投资占了整个固定资产投资的25%左右。

我们做过一个简单的计算,房地产投资增速如果下滑5%,相对应的GDP增速大概下滑0.6个百分点,也就是说房地产投资增速一旦从20%降到5%,对GDP的影响大概是1.8%左右。

未来的5到10年,预计地产投资增速在5%到10%之间,一旦出现这种情况,中国总体的宏观经济将面临较大的下滑风险。在整个经济调整周期之中,如果我们没有及时地找到经济新增长点,我们的房地产增速在未来几年下滑,对GDP的下拉作用达到2%,我们的经济增速将非常难以保持在7%左右,面临的问题可能是,经济增速会下滑到6%。

 

 

下一个五年、十年,哪个领域您比较看好?

主要观点:

如果不限于房地产,未来十年看好与中国人口结构相关的行业,比如养老和医疗行业。

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