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【楼市动向】“史上最严”新政出炉,上海楼市10月将迎降价潮?

 

文/同策咨询研究部总监张宏伟

今天(3月25日)上午10点,“史上最严”楼市新政发布,其中,重点涉及的调控措施有:第一,进一步加强房地产市场监管,规范从业行为,严重查处违法违规行为;第二,落实差别化的信贷政策,对于拥有一套住房再次购买普通商品住宅首付比例调整至50%,非普通二套房的首付比例提升至不低于70%;第三,严格执行限购政策,对于非上海市户籍居民,缴纳社保及税务的要求从2年提高到5年。

上述政策的出台,对于上海楼市来讲可谓是“史上最严”。那么,为何“史上最严”楼市新政在2016年第一季度即将结束时候发布?“史上最严”楼市新政发布后对上海楼市影响如何?笔者认为,10月份上海楼市将开始“大幅降价”。

为何“史上最严”楼市新政在2016年第一季度即将结束时候发布?

春节之后,上海商品住宅市场成交量价迅速回升,从市场去化压力来看,同策咨询研究部数据显示,截止2016年3月21日,上海市商品住宅库存量已经降至849.78万平方米,由于去年下半年至今市场成交量及去化速度维持相对高位,市场去化周期已经缩短至6.02个月(按照3个月移动存销比计算),单纯从指标意义上来看,短期内上海商品住宅基本面将继续呈现快速上涨态势。

从上海商品住宅市场表现来看,2016年1-2月上海商品住宅成交面积分别为134万平方米、79万平方米,截止3月21日,3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米,预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。按照这样的预估值来计算,2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米,这是历史上前所未有的!自此,今年一季度的上海商品住宅超过440万平方米的成交量是在去年1500万平方米高位基础上继续放的量。这说明,春节之后,上海楼市继续延续去年火爆的态势,此时市场已经过热。

在这个阶段,“两会”期间住房和城乡建设部部长陈政高、上海市委书记韩正发话调控一线城市楼市(韩正书记针对的是上海),上海发改委、银监局、住建委等政府相关部门也在密集调研上海楼市的走向,同时,政府也在储备相关调控政策,这让上海楼市的未来走势显得扑朔迷离。历经这么长时间的酝酿,今天“史上最严”发布,从“史上最严”发布的内容来看,也是有针对性为当前火爆的上海楼市降温。

“史上最严”楼市新政对上海楼市有哪些影响?

那么,“史上最严”楼市新政发布后,2016年二季度以后上海商品住宅市场走势如何?会不会像2015年下半年或者今年一季度那样火爆?

从3月份上海商品住宅交易量来看,上周(3月14日-3月20日)上海商品住宅成交面积48万平方米,连续第三周维持50万平方米左右/周的成交量,按照这样的市场去化速度,预计3月份“小阳春”上海商品住宅成交量会突破230万平方米,这个成交量是前所未有的,3月份“小阳春”变成名副其实的“大阳春”。

那么,这是否说明上海楼市会继续像2015年下半年或者今年一季度那样火爆?

显然不是。自“两会”陈政高部长、韩正书记发话调控一线城市楼市后,市场感觉政策不妙,政策从严预期加强,上海楼市拼命跑量。此外,由于明确今天上海楼市政策发布,3月24日上海网签被挤爆,单日的成交量也创下历史新高。

“史上最严”楼市新政发布后,在政策真正落地严格执行之前,在这个“窗口期”仍然是“跑量”的行情。由此可见,当前市场表现火热的局面是暂时的,新政发布后,第二季度市场交易量会走低,下半年或因为第一季度市场高位放量而进入深度的市场调整期。这是“史上最严”发布对于上海楼市推盘节奏及趋势的影响之一。

“史上最严”楼市新政发布的第二个影响,主要在于对于首次改善型需求的影响。新政内容显示:居民拥有一套住房,再次购买普通商品住房二套首付比例提升至50%,非普通二套房的首付比例可能提升至不低于70%,并且要求购房者承诺自有资金比例,这对于改善群体来讲势必会产生影响。

另外,央行上海总部公布的历史数据显示,上海地区首套房和二套房的信贷比例分别为80%和20%。也就是说,二套房的贷款比例并不高。从实际二套房贷款的改善人群来看,基本上是首次改善人群才会使用二套房贷,其余的改善群体基本以全款形式支付购房。因此,从“史上最严”二套房贷的政策来看,把购买二套普通商品住宅的首次改善群体的首付比例提升至5成,会延后这类群体的改善购房计划,导致首次改善这部分需求后置。而对于全款支付的改善群体来讲,即使把非普通住宅首付比例提升至七成影响也并不大。

但是,如果严格按照“认房又认贷”的原则(截止发文,这个规定不清楚怎么执行)界定二套房的话,由于二套房贷的执行范围和力度的加大,上海改善型需求将普遍受到影响,从当前上海市场成交结构来看,首次改善、置换型改善、二套多套等改善类客户约占到市场成交总量的50%左右,如果严格按照“认房又认贷”的原则执行的话,上海楼市将迅速降温,市场也将很快进入市场调整期。

第三、限购政策从严执行影响非本地户籍家庭购房计划,也影响高端楼盘的成交节奏。

“史上最严”政策发布后,对于非上海市户籍居民,缴纳社保及税务的要求将从2年提高到5年。限购执行条件突然从严,影响面比之前会扩大。同策咨询研究部监测数据显示,2009年至2015这6年间上海人口保持平稳,平均每年增加人数34万,甚至在2015年常住总人口出现了下滑,其中户籍人口常年以来保持稳定,外来人口数量出现了小幅下滑。

按照新政前的限购政策来看,2011年至2014年外来人口社保和纳税证明刚好符合政策发布前的购房条件,但是,由于“史上最严”新政出台,这部分家庭也不得不因为限购政策从严执行而放弃或延缓购房计划。从影响面来看,这3年上海常住人口增加了177万,上海新增的外来人口至少占当前总人口的7.33%。另外,2015年上海新增外来人口出现小幅下滑。我们预计,把社保年限提高至五年后影响的人群约占当前总人口的7%左右。而事实上,由于大部分外来人口为缺乏购买力的学生与农民工,因此,上海限购政策从严执行影响面会比7%稍微小一些。

从对于高端楼市影响来看,由于限购政策从严执行,打“擦边球”购房的现象将不复存在,再加上当前高端楼盘预售许可证申请及备案上已经实质性收紧,因此,高端楼盘影响会加大,这部分楼盘成交马上会受到影响。

第四、进一步加强房地产市场监管,规范从业行为,严重查处违法违规行为,比如捂盘惜售、首付贷场外配资等现象。

对于打击“捂盘惜售”等规范从业行为的措施,历来调控从严都是这么做的。值得一提的是关于“首付贷”场外配资的强化监管,其实,这点措施对楼市的影响并不大,原因在于上海楼市价格的上涨的根本原因是土地供应量少,供求关系紧张,如果这个问题解决不了,强化“首付贷”场外配资的监管也只不过找一个房价快速上涨“替罪羊”,把“首付贷”场外配资打击完毕之后,上海仍然会面临房价上涨的压力,届时,政策面又该如何解释呢?上海的土地供应量能够增加?供求关系能否缓解?

本轮市场调整期时间点预判:10月份上海楼市开始“大幅降价”

“史上最严”调控措施发布后,为什么是10月份上海楼市开始“大幅降价”?

第一、政策面已经落地,政策面涉及到限购严格执行、二套房贷政策收紧、二手房交易政策收紧、高端楼盘预售许可证从严、中介行业监管的加强等等。这些政策面会对上海楼市调整期的到来起到助推作用。

同策咨询研究部数据显示,历次上海楼市调控政策面从从严开始的月份计算,大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期,从这个时间点来判断的话,当前上海楼市政策在3月底出台,那么,10月份刚刚是楼市成交量跌入低谷期的时间段,因此,10月份为了激活市场成交量,或者部分房企因为资金面的问题,上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。

第二,2014年以来上海土地市场“地王”频现,到今年下半年这个时间段,也刚刚好是这些“地王”们入市的时间点。从这些“地王”们的定价来看,势必是冲着上海楼市价格继续上涨而来的,然而,在这个时间点让这些“地王”们失望了,按照上面的分析,这个时间点刚刚又是市场调整期,下半年这个时间将无法支撑这些“地王”们的预期入市价格,因此,“地王”们的日子也一定不会好过,在下半年,“地王”们的项目也一定是率先降价销售的,或者低价入市销售的。

第三,在历年的第四季度,往往是开发商们尤其是品牌开发商们冲刺销售业绩的阶段,按照上述分析,10月份上海楼市将进入市场成交量的低谷期,那么,对于上海的开发商们来讲,在冲刺销售业绩的时候市场“哑火”了,想当然的,这些开发商不会坐以待毙,降价甚至“大幅降价”或低价入市成为它们冲刺销售业绩的最直接的手段,因此,10月份开始,由于开发商冲刺销售业绩的因素驱动,这个时间段必然会出现“降价”甚至“大幅降价”的现象。

第四、市场透支之后市场交易必然会调整,“史上最严”将加速市场调整期的到来。

春节之后,上海楼市本来即将进入自发的市场调整期,然而,央行降准0.5%,财政部新政也发布,再加上开发商的营销操作,市场迅速回升,甚至市场出现“恐慌性”购房与“日光盘”频现的局面。从成交数据来看,今年一季度商品住宅成交量就超过440万平方米,市场继续放量。至此,本来该来的市场调整期被政策面的利好打断了,市场调整期只能延后。

但是,这并不是市场继续好转的表现。因为在2015年市场成交量已经透支的继续上今年一季度继续透支,这意味着市场透支的力度再度放大,这也意味着一旦市场调整期来临,调整的幅度也会相对较深,降价甚至大幅“降价潮”也会因为这轮市场需求的透支而来临。

从调整期到来的时间来看,由于市场需求的透支与“史上最严”政策面的从严预期,2016年二季度上海楼市将呈现供求博弈的特征,“量跌价稳”将是整体二季度趋势(尽管一季度市场仍然继续高位放量),同时,下半年开始尤其是10月之后新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,在成交量出现下滑的市场背景下,个案价格有可能会在下半年出现下调,尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。届时,如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

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