文/中国银行业协会首席经济学家，香港交易所首席中国经济学家 巴曙松、中南财经政法大学博士后，链家研究院院长 杨现领

随着中国房地产市场逐步进入存量房时代，流通率也正在成为新阶段影响房地产市场走势的关键点之一。流通率的高低不仅反映了存量房市场的房屋供求情况，同时也体现了房屋资源的配置效率。

所谓流通率是指每年交易的二手房数量与存量房总量的比率。无论从跨经济体角度，还是从一个经济体内部不同城市之间，以及一个城市内部不同区域之间，房屋流通率都存在明显的差异。因为流通的过程就是供给与需求之间的匹配，匹配的效率根本上决定了供求双方的效用。原则上，如果市场足够有效，每一次房屋流通代表着房屋消费的帕累托改进。从这些角度看，流通率的重要性不言而喻。然而，关于流通率的差异和影响因素的分析仍然较少，本文尝试进行一个初步的研究。

房屋流通率的国际比较

首先，不同经济体之间的流通率有显著差异。从国际范围看，美国流通率的峰值为6.6%，英国为5.3%，澳大利亚为5%，法国接近4%。相比之下，近年中国存量房流通率在1.6%-2.1%之间，仅为美国水平的1/3，英国和澳大利亚的2/5、法国的1/2，明显偏低。

其次，不同城市之间的流通率差异也十分明显。从一个经济体的内部分化看，以美国为例，华盛顿、德克萨斯、阿拉斯加的流通率均在6%以上，华盛顿的流通率最高为7.17%，远高于其他几个中心城市。以英国为例，在大伦敦地区，作为核心区的伦敦市流通率最高。总体看，核心区流通率最高，外伦敦地区略高于非核心的内伦敦地区。

进一步对比，日本的流通率仅为0.85%，明显低于英美等发达经济体，也不如中国。

从中国的情况看，2015年，上海、北京、深圳的流通率分别为4.4%、3.5%和2.9%。历史上，北京和深圳的流通率分别到过4.5%和4.7%的峰值。北京、上海和深圳三个一线城市的流通率已经非常接近英美等发达经济体的水平。广州和南京、天津等城市的流通率也较高，大概在2-4%之间。部分二线城市和绝大部分三、四线城市，流通率仍然较低。典型如南宁，2015年的流通率仅0.8%，存量房市场仍处于起步阶段。

再者，从时间序列观察，房屋流通率有缓慢上升的趋势，并具备明显的周期性特征。自1968年以来，美国流通率有过三次波动上升周期：第一个周期是1968年到1982年，流通率从1970年的2.18%上升到1978年的5.23%，累计升幅140%；之后快速回调，到1982年降至2.33%。整个周期持续了12年时间，其中上升阶段用了8年时间，下降阶段用了4年时间。第二个周期是1982年到2010年，流通率从1982年的2.33%升至2005年的历史峰值6.63%，累计升幅185%；之后快速回调，到2010年降至3.43%。整个周期持续了18年时间，其中上升阶段用了13年时间，下降阶段用了5年时间。第三个周期自2010年开启，到2014年流通率已升至4.63%水平，目前仍处于上升阶段。

影响流通率的宏观因素

影响流通率的因素非常复杂，主要有市场因素、行业因素、政策因素和金融因素四个方面。经验表明：经济越发达、住房自有率越高、人口净流入越高、房地产市场越成熟、金融支持越充分，流通率越高。

1.经济条件是流通率稳定提升的基础

稳定的经济发展是存量房交易活跃、流通率提升的基础。以美国为例，GDP增长对存量房流通率的影响主要有以下特征：

第一，从时间序列看，美国GDP增速在1968-2014年期间呈下行态势，但美国存量房流动率却在平缓上升。可见，GDP增速高低并非是流通率高低的决定性因素。随着行业不断走向成熟，GDP增速即使较低，只要预期稳定，也能推动流通率平稳提升。

第二，经济景气期间，流通率一般会缓慢平稳地上升，并不会像GDP增速那样呈现出显著的波动性。比如，1992年-2000年美国经济进入平稳发展期，GDP增速稳定在6%左右，期间流通率稳步攀升，由3.52%上升到4.37%，上升了0.85个百分点。

第三，经济不景气时期，流通率一般会跟随GDP增长率同向下行，就变动幅度看，流通率变动幅度略低。美国流通率是在2007年明显跳水的，从2006年的5.05%降至2007年的3.43%，降幅高达32%，此后两年尽管经济增速连续两年大幅下滑，流通率基本维持稳定。可见，人们对经济发展的预期较实际经济增速对流通率的影响更大。

2.住房自有率是流通率提升的前提条件

不断提升的住房自有率，是流通率上升的一个重要前提。其内在逻辑是：住房自有率代表存量房这个水库的水位线，决定了一个经济体/地区有多少房子可以流通。显然，住房自有率越高，存量房水库的水位线越高，推动成交的势能越大。

美国流通率的变化与住房自有率的变化高度一致。就个别时期而言，流通率与住房自有率也会出现一定的背离。现象背后主要有两个原因：一是存量房增速超过自有住房增速，导致住房自有率轻微下降。期间美国存量房数量共增长781万套，年均增长率为2.2%；同期自住家庭数量也大幅上升，由1982年的6044万套上升到1986年的6382万套，但年均增长率为1.4%，要低于存量房市场，进而拉低了住房自有率。二是住房成交持续活跃，缺乏供给弹性的新房市场和大量的投资性需求刺激了存量房市场成交的更快增长，推动流通率持续上升。

3.人口流通是流通率上升的核心动力

“人口”即“需求”，是一切需求的基础和前提。人口对房地产需求的驱动作用主要有两个方面：一是有购买力的人口增长会直接促进楼市成交；二是没有购买力的人口增长会活跃住宅租赁市场，促进租赁型住宅投资，进而间接促进楼市成交。

在美国，自然增长的人口比移民增长的人口对流通率的影响更大。移民过来的人口经济基础相对较弱，往往不具备买房的能力。新移民对美国住房需求的短期拉动作用不明显。

在英国，常住人口净增长与存量房流通量率的相关性较弱。两者仅在1995年-2002年和2013年-2014年期间存在一定的相关性，随着常住人口净增人口上升，流通率也逐年提高。剩下时间，两者基本背离：2003年—2007年净增常住人口继续上升，流通率回落调整；2008年—2012年两者都是水平走势，但常住人口净增长在高位运行，流通率在底部徘徊。近十年，英国常住人口年净增量大约占总人口的0.7%-0.8%，如此高的人口净增比例，却没有对流通率带来正向的推动作用，其实是比较反常的。

如果将人口净增长进一步分解为自然增长和移民增长的话，可以发现：其一，英国移民人口增长占常住人口净增量的比重与流通率之间存在很强的正相关性。如1995年到2002年，两个指标都呈上升态势，于2002年达到顶部；2003年—2008年，两个指标都波动下滑；2009年-2011年同时持平；2012年-2014年同时回升。其二，人口自然增长（=出生人数-死亡人数）占常住人口净增量的比重与流通率之间缺乏正相关性。

影响流通率的微观因素

与宏观因素的影响机制不同，微观机制对于一个城市，特别是城市内部不同区域之间的影响可能更为显著，也更为直接。原则上，一个区域的经纪人规模越大，流通率也倾向于超高。

1.经纪渗透率直接影响流通率

经纪人在存量房交易中存在的原因是多方面的：第一，为卖家节约时间成本；第二，为买家规避信息不对称造成的损失；第三，提供专业的交易服务。有效的经纪人规模增长，以及伴随而来的服务水平不断提高、成交效率不断提升，可以不断推动流通率提升。当然，如果经纪人的规模增长没有带来模式创新和效率提升，可能就无法推动流通率增长。

研究香港经纪人渗透率对流通率的影响，可以发现：

第一，在未达到饱和之前，每万人经纪人数量的不断增加，能够带动流通率不断提升。如2002年-2010年，香港每万人经纪人数量从19人持续上升至35人，期间流通率也快速上升，并在2010年达到顶峰。分析其原因，在行业达到适度规模前，经纪人的规模直接决定存量房的渗透范围和服务半径，影响人们享受经纪服务的便利性。经纪人规模的不断扩大使得买卖不动产这种耗时间、高度专业性的交易变得简单，从而提升交易的效率和体验，进而提升存量房的流通率。

第二，到达一定的临界点后，经纪人规模的继续增长，不一定会继续推动流通率上升。如2011年-2014年，香港每万人经纪人数量在35基础上继续增长，但流通率却呈反向运动，不断下滑。2015年，香港每万人经纪人数量出现大幅下滑，但流通率却出现回升，也再次印证前述观点。这主要是因为：如果经纪人的增长没有带来基于模式创新的效率和体验提升，数量的过度会带来更多的恶性竞争，从而增加行业服务成本，降低服务质量，而使得流通率无法持续提升。

2.经纪的职业化水平也有一定影响

经纪人素质主要涉及经纪人专业能力、经纪人道德诚信等层面。经纪人专业能力包括经纪人受教育水平、对房屋评估能力、交易流程把控、房屋信息了解程度、与客户交流沟通能力、对房屋信息与客户需求匹配能力等诸多方面，经纪人的专业能力是二手房顺利流通的基础。经纪人的道德诚信是二手房交易顺利进行的保障。通常情况下，经纪人扮演着房源信息生产者的角色，对房源信息的真实披露、交易过程中向客户就房屋问题的如实反馈是交易顺利进行的保障。 美国现阶段的经纪行业渗透率高达98%，调研结果表明，美国购房者在寻找经纪人的过程中，经纪人的技能与素质也受到购房者的高度重视。调查显示，诚实与正直是最受关注的经纪人素质，大约97%的购房者都十分关注。其次，及时响应购房者、了解交易流程、了解房地产市场等技能都被90%以上的购房者重视。因此经纪人扎实的专业技能、诚实正直的道德素养是购房者选择经纪人的重要标准，经纪人的道德素质越高，经纪人获得的社会认可越高，房产交易成交几率越大，成交周期也越短，经纪人素质水平是流通率的重要驱动因。

（本文编辑/王蕾）