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文/王玉珍

去年以来，对房价的调控已经是中央政府和地方政府动脑筋最多的事情，没有之一。2017年3月份从北京开始，以限价、限购、限贷、限卖、限商为主要标志的“五限”调控，在15个热点城市逐步实施。

而上述措施已经出现了积极的效果。国家统计局公布数据显示，8月份，70个大中城市中，一线城市房价环比继续下降，二三线城市环比涨幅有所回落。一二线城市房价同比涨幅继续回落，三线城市同比涨幅出现回落。

而对房地产的调控措施还在继续。政府大力发展租赁房和共有产权房政策，推进房屋租赁将成为重点城市楼市调控政策主要方向，各地纷纷发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，截至目前，一线城市住房租赁政策已全部下发。

8月3日晚间，《北京市共有产权住房管理暂行办法》开始向社会公开征求意见。广州也发布通知，明确表示发展租房市场，践行租购同权。

同时，对房贷出台进一步收紧的调控政策：自9月14日起，北京地区多家银行继续上调首套房贷款利率，大部分银行的首套房房贷利率上浮5%-10%，个别银行甚至执行基准利率上浮20%的利率政策，据说还有个别银行对住房贷款哪怕是首套房贷款拒绝接单，完全停止贷款。郑州多家银行首套房贷利率普遍上涨10%~20%，其中，中信银行上浮达到30%，浦发银行则在今年3月份就已经停贷。

而现在，监管部门又出手严管消费信贷，目标仍然是资金流向房地产。

深圳、北京两地监管机构陆续针对辖区内银行发布自查通知，要求加强个贷用途管理，严防消费贷、经营贷资金违规进入楼市。据悉，个别银行已下发通知要求缩短消费贷最长贷款期限。通知要求个人消费贷产品的最长期限由30年缩短到5年。

后来，广州也发文要求加强个人消费贷款管理，防范信贷资金违规流入房地产市场。9月13日，央行广州分行、广州银监局等发出通知称，商业银行原则上不发放金额超过100万元或期限超过10年的个人综合消费贷款。

这次出手源于今年以来消费信贷的异常增加，2017年3月以来，短期消费贷款同比走势大幅攀升，明显偏离稳中有升的零售额同比，预计新增异常短期消费贷款金额中至少有3000亿流向楼市，约占新增短期消费贷款总额的30%。其中，9成流向粤闽苏沪川冀。

而央行数据也显示，前7个月，居民新增消费性短期贷款1.06万亿，累计同比多增7137亿，而去年全年仅新增消费性短期贷款8305亿。8月份住户部门短期贷款增加2165亿元，环比增加2倍。

实际上，虽然说今年以来的消费信贷增长过快让人疑心信贷政策效应受到冲击，但从消费信贷本身来看，房地产的用途本身就是一大需求点，2015年我国消费信贷规模达19万亿元，同比增长23.4%，其中不含房贷的消费信贷余额为4万亿元，同比增长26.1%；消费信贷余额虽然只占我国整体信贷余额的比重增长至19%，但19万亿的规模中房贷就占了79%。

而随着各种形式的无用途消费信贷的大量出现，消费信贷中与房贷相关的贷款占比会有所增加，虽然说名义上新增加的消费信贷流向房地产占30%，但是如果再加上那些没有明确用途的消费贷款中流向房地产的贷款，占比会更大。

但是既然知道消费信贷的用途大多与房地产有关，既然消费信贷本来就是人们涉及到住房的相关贷款方式，那么，监管这次对消费信贷用途加强管理，严防消费贷、经营贷资金违规进入楼市又有什么样的意义呢？

一是继续表示对房地产资金监管收紧的意图。

对房地产的调控一直是监管部门的政策要点，配合政策的房地产产市场的调控政策，配合房地产价格的管理以及让住房回归住的本质是未来一段时间政府的强意图，在这一意图下流向房地产的信贷资金受到严厉的控制，而消费信贷特别是银行创新中的无用途消费贷款的大量发展以及涉嫌流入房地产，必然冲淡了对房地产调控的政策效应。

因此，这次对消费信贷的调控，要求商业银行规范个人消费贷的用途，确定金额和期限，注意把握消费贷款投放节奏。包括商业银行应针对不同业务品种和贷款对象，综合考虑借款人收入、负债、贷款用途、担保情况等因素，合理确定个人消费贷款的金额和期限。

此外，商业银行要合理把握个人消费贷款的投放规模、投向、结构、节奏、切实加强风险管控。

二是让消费信贷回归消费的本质。

消费信贷的用途应该是鼓励个人和个体经营者真实的消费行为，目的仍然是促进消费需求的增长和刺激内需的实现，因此让消费信贷回归促进消费的本质。

这次强化消费信贷的管理要求商业银行进一步明确各类消费贷款产品准入标准，细化用途范围；严格贷前交易背景真实性调查，加强受托支付审查和资金流向监测，强化贷后贷款用途验证和管控。

并要求商业银行从交易价格、借款人消费需求、消费意愿与动机等维度对消费的合理性进行深入分析，多方查验贷款用途的真实性和合规性，确保信贷资金用于满足居民日常生活的正常需求。严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资以及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为，不得发放无指定用途消费贷款。

实际上，是防止以消费的名义将资金流向不应该流向的领域特别是房地产，从而使消费性信贷变质。

三是让住房贷款资金回归住房贷款。

住房贷款本身不是什么违禁的银行产品，而且随着楼市的走热，银行个人住房贷款规模不断走高，已经成为银行的主要增长点。

据2016年年报数据，2016年建行蝉联个人住房贷款余额和增量双料冠军，是名副其实的“放贷王”，年底余额35856亿元，增长了29.28%，增加了8117亿元。增幅最大的则是农业银行，同比上涨32.85%，余额25600亿元，增加6330亿元。五大行个人住房贷款余额均较上一年度增加四分之一以上。其它商业银行的个人住房贷款也有较大的增长。

但银行落实房地产调控政策措施以后，银行的个人住房贷款政策逐步收紧，特别是去年下半年央行等七部门叫停了“首付贷”，提高了住房贷款的首付比例，提高了贷款的利率，对房地产市场价格起到了重要的抑制作用。

但是，随着消费贷款的扩大，一些城市首付贷又“死灰复燃”，也有一些房产中介也违规协助提供“首付贷”，有的为了掩人耳目还引入了合作的担保公司，并假借“信用贷”、“消费贷”之名继续为二手房交易提供资金支持。

这种 “消费贷”变身现象的严重存在，不仅会严重削弱楼市调控政策的作用，还会严重影响实体经济的企稳复苏。因此，强化消费信贷的用途管理就是要让住房资金来源回归住房信贷的笼子，从而有利于对住房资金的管理和政策调控，以促进房地产的健康发展。

中国的房地产市场牵涉到中国经济的方方面面，也可能会影响到中国经济的未来走向，所以政府对房地产不断地进行调控也就是正常的，对此我们要有清醒的认识，特别是银行要引起足够的重视。

（王玉珍为中国金融作家协会理事，笔名麒鉴，本文编辑：王蕾）