作为河南本土地产巨头，建业地产首次境外债务违约引发了业内广泛讨论，有专家指出，这是二季度以来首家大型房企公开违约的案例，说明房企债务偿还压力依然是比较大的，或者说偿债方面依然存在不确定性。这进一步说明行业中存在的各类矛盾和问题，需要积极关注和应对。今年以来，楼市再度走低，头部央国企在本轮竞争中独具优势，面对房地产市场当前的情况，房地产对金融体系会造成多大的压力成为需要重点关注的问题。

建业地产成立于1992年，因其地产项目主要在河南省布局，且常年在河南市场占有率排名第一，故被称作“河南王”。早些年，建业地产发展较为平稳，不过从2015年起，建业地产开始“狂奔”，其销售规模从百亿元到千亿元，只用了4年时间。有数据显示，2015年建业地产销售额仅为165.7亿元，到了2019年便突破千亿元，当年销售总额为1011.5亿元。

据了解，此番公告前，建业地产曾是地产行业为数不多境外债尚未“爆雷”的房企。在2021年11月、2022年8月，建业地产曾分别完成4亿美元、5亿美元到期的境外债券偿付。公告中建业地产也披露，自2021年7月1日至今，该集团已向境外债权人支付本金和利息约12.6亿美元，其中本金约9.3亿美元，利息约3.3亿美元。

事实上，成为千亿房企没两年，建业地产便面临着房地产行业急转直下的行情。建业地产在公告中指出，自2021年下半年起，中国房地产行业的宏观环境发生巨大变化。本集团已探索多种债务管理活动，包括延长其债务期限、改善现金流管理，以增强流动资金状况。2022年是建业地产成立30年来首次出现净亏损。数据显示，2022年建业地产营收240.83亿元，较2021年的419.59亿元，减少42.6%；净利润亏损78.19亿元，较2021年盈利12.53亿元，下滑724.02%。

楼市“倒春寒”：头部央国企独具优势

今年以来，楼市再度走低。国家统计局发布的数据显示，1—5月份，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%；商品房销售额49787亿元，增长8.4%。但是单看5月，商品房销售面积为8804万平方米，同比下调幅度高达19.7%；销售金额为10037亿元，同比也下调了4.8%。这意味着自去年11月“金融16条”救市、12月疫情防控进入新阶段、降低首付房贷等一系列宽松政策出台后，房地产行业虽然出现过持续回暖，但随着前期积压需求释放后新增需求补充不足，市场整体出现了明显的倒春寒。

6月28日，中国信托业协会发布了2023年一季度末信托公司主要业务数据。传统信托业务受到较大挑战，投向工商企业、基础产业、房地产领域的规模和占比进一步下降。截至2023年一季度末，投向房地产的资金信托规模为1.13万亿元，同比下降0.44万亿元，降幅28.21%，环比下降7.88%，占比下降至7.38%，同比下降3.26个百分点，环比下降0.76个百分点。

目前来看，头部央国企在本轮竞争中独具优势。在房地产商向核心城市聚集的时代，有限的供给却无法满足无限的房企需求，这自然而然地加剧了竞争。

从拿地端看，在竞争格局重塑的时期，那些未出现信用问题和资金紧张的房企更易拿地；从融资端看，那些净负债率相对较低的房企更具优势。而央国企凭借着较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力，在本轮竞争中独具优势。从数据中可以看到，2023年央国企（含地方国资）背景房企在集中供地的22城中拿地金额占比达到60%，其中华润置地以406亿元的拿地金额居于行业首位，其次是建发房产、保利发展、招商蛇口。

除在拿地方面央国企能够将融资成本控制在低位外，销售端是否也能有突出的表现，是央国企能否维持优势的考核点之一。根据中指研究院2023年1-5月百强销售榜单，TOP20房企中有9家属于国央企背景房企，其销售金额和销售面积在TOP20中所占比重达到了52.8%和55.0%。按房企销售数据排名，今年1-5月保利发展以1956亿元的累计销售额排名首位，其次是万科地产和中海地产。

房地产对金融体系会造成多大的压力？

面对房地产市场当前的情况，房地产对金融体系会造成多大的压力成为业内探讨的重要问题。对此，巴克莱银行中国首席执行官刘洋指出，从整体的中国信贷体系来分析，大约40%以上是产业和贸易相关的信贷，不到30%是和房地产相关的信贷。最近几年来，由于央行出台了很多致力于将金融和房地产解绑的措施，所以尽管中国房地产市场过去一年以来经历了很多困境，但是银行业并没有随之做出非常大的反应，所以她对于这一问题表示“谨慎乐观”。

而北京大学国家发展研究院教授张维迎认为，债务并不是铁板一块，最终的解决还是要靠创造性。如果有合理的激励机制让中国的企业家发挥创造力把企业办好，那土地、房地产等资产的价值仍然会上升，老百姓的收入也会增多，也就还会去消费和买房。

与此同时，房地产相关政策也在逐步酝酿释放中。据媒体报道，住建部部长在和中国银行党委书记交流中，指出要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，探索建立房屋养老金制度。2023年以来，住建部在江苏等地调研，探索开展房屋养老金制度试点，研究住宅专项维修资金管理使用过程中存在的问题，努力建立房屋全生命周期安全管理长效机制。

中信证券基建首席分析师陈聪认为，我们讨论房地产政策，往往局限于新房建设，但实际上房地产政策内容广泛，事关房地产全生命周期。地产政策存在长期积极有为的内容，如房屋养老金制度的建设。我们相信，判断政策的发力方向，要从社会需要出发。房价租金比高、房地产施工规模庞大、存量人均住房面积不低，虽然政策也会托底合理住房需求，但住宅开发在房地产领域的绝对优势将会下降，资产价格上涨驱动开发投资的老路是走不通的。相比之下，我国存量房屋的运维养护需求巨大，老旧小区更新改造不能一拆了事，房屋全生命周期的持续制度支持和资金支持，预计才是房地产政策最积极有为的内容。

此外，支持房企融资的“第三支箭”也在加速落地。6月27日，沪深交易所官网消息显示，4家上市房企保利发展、大名城、福星股份和中交地产的再融资项目已获得证监会注册批复。业内人士指出，股权融资被房企视为继信贷融资、债券融资后的“第三支箭”。自去年11月证监会决定在股权融资方面调整优化5条措施以来，多家上市房企再融资项目取得注册批文，这意味着该领域再融资能力正加速恢复。