2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《指导意见》），提出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是我国改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。事实上，早在今年4月28日召开的中央政治局会议上，就已提出要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

这次改造被称之为“啃硬骨头”式的改革，因此国常会也要求遵循稳中求进、积极稳妥的工作原则，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造。粤港澳大湾区作为政策主要落实地区，亟需我们紧抓恢复和扩大有效需求、促进有效投资这个关键，持续优化和改善银行金融服务。主要关注点如下：

第一，城中村改造是解决民生问题、促进消费的重要工程

根据第七次全国人口普查数据，按照城区人口排序，全国（不含港澳台）现有超大城市7个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。特大城市增至14个，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

超大特大城市合计有21个，其中大湾区就占据了4个名额。这些城市既是主要都市圈的核心城市，也是稳增长、扩内需、促转型的基本盘，更是年轻人、新市民、外来人口最为集聚的城市，而城中村又是这些城市发展最薄弱、短板弱项最突出的区域。

推动城中村改造，不仅能解决发展不平衡、不充分的问题，还能真正释放、修复、引导消费潜力和内需，并还将带动建筑材料、家用电器的需求以及医疗、快递、便利店等公共服务设施的发展。

对于房地产市场来说，城中村改造还能构建先租后买的消费新格局、新模式，逐步让新市民、年轻人和外来人口升级自己的住房消费，从而为商品房市场可持续发展创造条件。

第二，城中村改造是拉动有效投资的重要手段

城中村改造是一项系统工程，拉动开发投资的规模非常巨大，同时还能够促进投资模式的创新。

《指导意见》强调要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，不断丰富投资参与主体。一是发挥政府主导的优势。

国企或城投参与主体能够突出公益性，一方面能降低源头上的改造成本，特别是拆迁补偿成本，另一方面能够将缺失的公共服务设施、市政基础设施等补上来，从而降低市场化资金进入改造和运营的成本，创造人口和产业集聚的基础，创造市场主体愿意投资、能够获得盈利的稳定预期。二是积极引入社会资本。

城中村改造要坚持“谁投资谁受益”的原则，吸引市场主体参与涉及公共服务设施补短板的资金。为了吸引市场资金进入，需要在用地出让方式，审批流程优化，空间功能的调整和转换等方面做出规划和政策创新。鼓励多方投资主体以经营性收入，包括停车场、临街商铺、饭店食堂等形成的收入，弥补和覆盖改造成本。

房地产销售收入虽然不占主导地位，但也是民间资本的重要组成部分，要引导各大房地产企业密切关注此次改造中的新机会和新要求，积极主动在相关领域中找到发力点和盈利点。

第三，城中村改造在大湾区已有成功实践

回顾过去20年，城中村充当了城市发展的“催化剂”，这一概念最早可追溯到深圳、珠海等湾区新兴城市, 随后在国内各大城市推广。

近年来，随着城市的发展，城中村改造也成为城市规划的重要内容。2023年3月，深圳印发了《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，预计在2023年-2025年将建设筹集保障性住房46万套（间）、建筑面积超过2000万平方米。

仅2023年，深圳就计划推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目。2023年7月，广州发布关于征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》意见的公告，这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。

广州将坚持 ” 拆、治、兴 ” 并举，推进 127 个城中村改造项目，力争完成 2000 亿元城市更新固定资产投资目标。

第四，城中村改造是检验银行金融服务水平的重要机会

城中村改造对银行来说既是机遇，也是挑战。银行需切实提升服务实体经济有效性，强化对投资的融资保障，支持重大项目建设。

一是把握政策性金融工具的配套服务机会。此次在公共属性导向的改造基调下，专项债、政策性金融工具、财政以奖代补等资金方面的扶持，也为银行介入城市更新基金、商业银团贷款、家居REITS发行等业务创造条件。

银行亟需加强与政府规划部门的联动，结合监管关于城投和房地产信贷的管理要求，做好金融服务相关预算安排，加大金融服务产品的创新力度。

二是在城中村改造完成后, 银行的民生金融服务要迅速覆盖城中村居民的生活、就业、创业等领域。首先, 城中村聚集着大量的外来务工人员，外来人口必定会产生大量的金融服务需求。

其次, 城中村的原村民相对富庶, 村民的征地补偿款、房屋租金加上进城务工收入十分可观, 拆迁造就高净值家庭是银行私人银行和财富金融服务的对象。最后, 城中村在发展过程中, 出现了一批依托低地租等特殊优势成长起来的集体企业, 这些企业在创业期、成长期以及成熟期都存在资金需求。伴随这些集体企业的发展成熟, 资金需求量越来越大。

三是要关注城市有机更新的金融服务特点。《指导意见》强调，新时期的城中村改造绝不是大拆大建，而是“留改拆增”，以保留利用为主。根据实体经济和居民、企业的需求，部分改变功能，拆除的主要是危房和公共短板确实特别严重的地方。

可见此次城中村改造将以内涵集约、绿色低碳发展为路径为主, 针对城市发展补短板、升功能、强活力的有机更新会是此轮城中村改造的重要方向之一。

与传统房地产开发的金融服务需求不同, 城市有机更新涉及的产业链条较长, 主要靠持续经营获得收益。城市有机更新下的融资链条分为“投资—建设—运营”三个环节, 前期由于盈利的不确定性较大, 较多地区需要股权方式的融资。

随着项目改造进程的深入, 项目不断成熟、风险点逐渐排除, 更新资产价值逐渐显现, 可更多利用债权方式融资。当项目进入运营阶段后, 由于经营过程的现金流已经趋于稳定, 这个环节可采取资产证券化的方式进行融资。

所以, 银行需要结合城市有机更新投融资“投资基金化、建设信贷化、运营证券化”的特点，探索创新投融资服务模式，支持城中村改造项目顺利推进。

文章经作者授权转发

实习编辑：周茗一