我国地产行业的困局与对策｜宏观经济

而要在2023年5.2%的较高增速基础上，在2024年实现5%的增长，难度更大。2023年，我国经济增长的下行压力主要来自疲弱的地产行业。因此，保持经济增长稳定，实现2024年GDP增长目标的关键在于稳定地产市场。

地产行业的困局

尽管从2023年下半年以来我国已出台了放松限购、下调贷款利率等刺激地产需求的政策，地产销售至今仍然没有明显改善。2024年前两个月，地产销售仍然显著低于上年同期水平。地产行业下行压力之所以仍然沉重，关键原因是当前地产救助政策还较多集中于需求面，而给开发商纾困的地产供给面政策力度还很不够。

当前我国地产行业的主要矛盾在地产开发商的信用风险。我国地产行业之所以陷入当前困局，主要源于2021年出台的针对地产行业的融资紧缩政策。自2021年这一政策出台至今，我国地产投资资金来源规模已收缩了近一半。同期，非地产投资资金来源规模还在稳步增长。在如此融资紧缩的压力下，地产开发商普遍资金链紧绷，信用风险高企。目前，融资紧缩政策虽然已经退场，但在行业已被明显打弱、地产开发商信用风险引发金融机构普遍“惜贷”的情况下，仅凭市场本身，很难打破行业下行的惯性。

地产开发商高企的信用风险抑制了地产需求，令地产销售滑落至低位。2021年地产融资紧缩政策出台至今，商品房“期房”销售面积已经下滑了超过一半。而同期，商品房“现房”销售面积仍然保持稳健。很显然，购房者现在只是不敢买期房，而没有不敢买现房。这充分表明，对开发商信用风险的忧虑，对期房能够交付的担忧，是当前抑制地产销售的主要原因。而比较人口结构数据与地产销售数据，也很容易发现近几年地产销量的下滑跟人口老龄化关系不大 。

2021年出台的地产融资紧缩政策已经让地产行业深陷恶性循环，行业状况极度疲弱。在过去，我国地产行业对利率变化相当敏感。在2021年之前的几轮地产周期中，每当国内10年期国债收益率同比下降3个季度之后，地产销售和个人房屋按揭贷款同比增速就会显著上升。但从2021年到现在，国内10年期国债利率虽然明显下降，个人按揭贷款增速却不增反降，与前者走势明显背离。这种前所未有的状况， 反映了当前地产市场所处的前所未有的恶性循环。一方面是地产开发商因融资紧缩而信用风险高企，另一方面是购房者的“惜购”和金融机构的“惜贷”情绪。这两方面因素相互加强，令地产行业下行压力持续累积。

值得注意的是，2023年一季度我国地产销售曾 明显反弹。反弹的主要原因是2022年11月我国出台的修复地产融资的“三支箭”政策及“保交楼” 政策。这些政策一度让市场对开发商信用风险的忧虑显著下降，从而缓解了“惜购”和“惜贷”的情绪。但不久之后，市场就发现这样的政策效果有限，地产开发商的信用风险仍在上升，于是市场再次回归沉寂。2023年一季度的地产反弹，令人口老龄化导致地产销售降低的说法不攻自破——显然没法说2023年一季度我国老龄化步伐突然减慢——从另一个方面证明了地产开发商的信用风险是抑制地产销售的主要原因。

从2023年下半年开始，我国已经出台了不少放松地产限购、降低贷款利率的地产需求面刺激政策。但是，这些需求面的刺激政策未能抓住开发商信用风险这个行业当前主要矛盾，因而对地产行业的提振作用有限。2024年前两个月，我国30个大城市的地产 销售面积仍然显著低于过去3年的同期水平，地产行业的下滑势头远未止住。

当前地产行业的疲弱态势，将在不远的未来给我国带来较大的房价上涨压力。目前，我国地产市场上因供过于求而存在房价下降的压力。一方面，地产需求被对开发商信用风险的忧虑所抑制——当前地产销售面积大概连2021年地产融资紧缩政策出台之前的一半不到；另一方面，开发商加速完工地产项目以尽快售房回笼资金——当前地产竣工面积与2021年上半年水平相差不多。在供过于求的供需状况下，当前房价下跌的压力不小。

地产供需状况在不远的未来将会逆转。我国地产需求并不是没有了，而只是被暂时抑制住了。当前我国地产行业的销售状况是偏低的“非常态”，而非 “常态”。以当前的“非常态”来推算未来我国的地产需求，会犯下严重的错误。而在供给面，在融资紧缩重压之下的地产开发商，其投资意愿早已明显走弱。相比2021年初地产融资紧缩政策尚未出台之时，当前我国房屋新开工面积已经下降了约2/3。考虑到地产项目从开工到上市销售及完工有时滞，新开工的断崖式滑坡还未传导到地产供给（待售新房）上，所以目前地产市场房屋供给还算充裕。但随着地产需求从当前的低位逐步恢复正常，而地产供给大幅收缩，地产市场将会转变为供不应求的状况，带动房价上涨。而房价的上涨将会令地产调控政策再次陷入两难（见图4）。

本文编辑丨周茗一

责编丨丁开艳、兰银帆

初审丨徐兰英

终审丨张伟