2020年7月21日，财新国际圆桌举行财新大师对话，黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民（Stephen Schwarzman）为对话嘉宾，并邀请南方基金副总经理、首席投资官（权益）史博等，共同探讨如何应对疫情后新常态。
在圆桌对话中，苏世民先生介绍了黑石如何应对疫情危机，总结了黑石的成功是源于35年来对失败的及时总结以及对机会的果断把握，他还介绍了目前他的重点投资方向。史博先生点评苏世民先生的成功源于逆向投资和开放性思维。这两点因素沉淀成为投资中的远见，能够帮助我们在危中寻机，从而成就成功的投资。史博还就黑石的房地产投资逻辑、中国房地产未来、疫情后商业模式变化等和苏世民进一步做了探讨。
苏世民：想取得长期成功，就必须假设意外一定会发生。过去数十年以来，我们可能过于习惯了顺利。但当我进入金融行业工作的时候，那是20世纪70年代，美国的情况并不非常乐观，所以我学会了总是为预防坏事发生而做准备。
当新冠疫情发生时，没有人能预料到事情如此糟糕，甚至部分西方国家经济暂停键长达数月之久。我们的应对策略是：在疫情发生时，我们就马上开始动员各类资源，包括银行账户和额外现金，尽量抵御危机。
我们这一代，从未有过这样的经历。但幸运的是，我们可以从2007年~2008年的金融危机中学习，可以从20世纪30年代大萧条当中学习。
现在股市正逐步回到疫情前水平，经济也在复苏，据报道中国最近一个季度的经济增长是3.2%。在第一季度经济大幅下滑的基础上，能够有这样的表现已经是非常好的，我们还将在世界其他国家和地区看到同样的事情。
另外，黑石还从危机中看到了机会，在证券市场崩溃时，我们低价买入了很多个股。现在价格已上涨，看来我们是明智的。
苏世民：我犯过很多的错误，很活跃的人总是会犯一些错误。第一个错误是关于彭博：当时彭博是一家非常小的、主营业务是卖终端机的公司，迈克尔•布隆伯格找到我，寻求1亿美元资金的投资，可以购买彭博20%的股权。如今彭博20%的股权价值已近100亿美元。
但当时我并没有收购，为什么呢？因为我们的基金只有12年的期限，而迈克尔•布隆伯格说，“史蒂夫，我希望有一个终生的合作伙伴，因此我们不能把彭博卖给你。”
另外我犯的一个大错误，是当我们刚刚成立公司的时候，我们有一个潜在的投资项目——埃德科姆（Edgcomb）钢铁公司。这是一个负责钢铁产品分销的公司，这家公司当时赚了很多钱。
当时我们还是一家新成立的基金公司，这是第二笔或第三笔投资，我们没有一个很好的投资流程。一个合伙人跟我们说我们要做这件事情；另外一个合伙人提出了反对，因为他认为这个公司赚钱的原因是钢价在上涨。当钢价转升为跌时，我们就会亏损。
我听了这两个人的建议后，最后选择相信第一个人。三个月后，钢铁价格大跌，我们无法支付本金和利息，我们差点破产。
通过那次非常糟糕的失败经验总结学习，我们意识到需要一个更加严谨的投资流程：需要文件、需要潜在风险列表、需要每一个合伙人开诚布公地探讨风险。之后，我们逐步建立起了现在世界上最大的投资公司之一，成就了更多的优秀投资案例。
我们只能从成功中获得开心，但却能从失败中习得经验，在错误中不断总结和改进，成就了现在的我们。
当任何事情出错时，我们从不假装错误没有发生，或者声称这只是坏运气而已。强迫自己去分析、你将会得到一个很有分量的答案。
苏世民：在大多数情况下，尤其是在金融行业，事情不会一成不变，我们需要持续创新，才能找到新的机遇。你要假设眼下的成功是暂时的，你必须要思考未来会发生什么？未来我们对自己的定位是什么？
黑石经历过20世纪90年代的美国房地产大衰退，而且从没购买过任何房地产。但我当意识到，眼下美国房地产业衰退是暂时的，随着经济复苏，房地产因疫情导致的下跌缺口终将填补，所以现在就是出手收购美国房地产的好机会。然后，我们现在就是世界上持有最多房地产的公司了。
我们在其他领域也是如此，每过5年或者7年，当一个领域变得非常糟糕的时候，我们就参与到别人不敢参与的领域。
史博：听了苏世民先生的报告收获非常多，苏世民先生从他第一份工作在家族企业卖手绢，认识到要对员工要进行培训，到他对危机的认识，都表达了他强烈的一个投资偏好：那么就是一个逆向投资的偏好。
在危机的时候，他愿意寻找低价收购的机会。在危中看到机会。
如果用中国人的思维方式的话：苏世民先生有很强的居安思危和未雨绸缪的商业直觉和生活态度。
我们知道苏世民先生在教育方面投入很大，对中国投入也非常的大。苏世民学者项目做得是非常成功，他的方式来讲我觉得非常的中国。什么意思呢？中国人我们一直是讲的叫做读万卷书，行万里路，在苏世民项目中，非常重视双向交流，叫一些西方优秀大学生，来中国进行双向的交流，而不仅仅是中国学生去海外去留学，同时不仅仅是获得一个硕士学位，还要在中国走一走，行万里路，加强对中国的了解。
苏世民先生在讲到自己错误的时候，我觉得非常的谦虚，错过了彭博资讯的投资，我们都是非常理解，因为他管的是别人的钱。这个资金是有时间期限的，5年或7年可能就要退出，而投资彭博资讯需要很长的时间，也就是说如果我们的投资期限过短的话，可能会错过一些非常重要和收益率非常高的项目。
第二个来讲，如果我们做投资的时候，如果过于关注短期的财务指标，就好像苏世民先生讲的，他投资的钢铁分销公司，在投入的时候，短期的财务指标很好，但是如果他没有长期的发展趋势，没有长期的前景的话，也会亏很多钱。所以说苏世民先生格外的强调，要寻找新的机会，保持对新事物的关注，不能够固步自封，在投资中要做逆向投资，都是非常的值得我们的学习。
Q1 苏世民先生刚才讲了，他是美国最大的房地产市场的投资者，那么想问对中国目前现在房地产市场的看法，而且中国现在希望大力发展REITs房地产基金，目前中国房产基金这个行业处于起步的阶段，那么对中国起步中的REITs有什么样的建议？
房地产有多种类型：包括酒店、公寓楼、独栋家庭住宅、商场、工业仓库等。要在房地产当中赚钱一是要看区域，二是取决于具体的房地产资产类别。
大概三年前，我们是世界上酒店拥有量最大的企业，我们55%的房地产投资都是对酒店的投资，现在我们把几乎所有酒店资产都卖掉了我们大概赚了3倍的钱，现在酒店资产只占到我们房地产投资的6%。
在抛售酒店之后，我们做了什么呢？我们从一年前开始购买工业仓库，为什么要买仓库呢？因为经营互联网购物的大型科技企业，像阿里巴巴、京东或者美国的亚马逊，我们认为这些企业会获得长足的增长，他们需要仓库。
从现代经济的角度来看，美国是一个更老牌的国家，所以我们很难在美国获得开发区建仓库，所以我们买了巨量的工业仓库，有点像是阿里巴巴或者类似负责物流配送的公司。不同的是我们不做物流，我们为他们提供把商品送到顾客时所需要的仓库，现在我们成为全球第一或者第二大仓库公司在新冠病毒期间，我们看到仓库价格一直在上涨，因为人们现在都在家里网购，快递配送到家的服务获得爆炸性增长，业务增长非常迅速。我们在中国也是如此，我们关注的不再是酒店而是仓库，我们做的就是匹配这些需求。
中国的房地产市场非常有意思，民众将大部分的储蓄放在房市，而美国民众把钱投在股市，相较而言，中国民众对股市的态度更为，谨慎，他们更愿意拥有自己的房产，因为你可以感受和触摸到它。
房地产是有周期的，中国也是一样。何时应该购置房产？当其他人对房地产行业感到比较消极的时候。
Q2 史博：在苏世民先生书中说到，任何投资的成功与否很大程度上取决于所处经济周期的节点。周期会对企业的成长轨迹，估值以及潜在回报率造成重大的影响。那么站在当前的经济周期的节点上以及疫情的影响上，在当前的时点上，苏世民先生认为最好的投资机遇可能在哪个方面？
苏世民：至于未来周期性的机会，我想你问的应该是我们现在处于哪个阶段以及应该如何去看待。
全球经济从2007金融危机之后，经历了非常长的扩张周期。现在由于新冠疫情，经济有一些中断，但也意味着经济重启的开端，值得关注的是：哪些行业先复苏？哪些行业后复苏？
新冠疫情之后的商业模型会发生某种程度的变化，未来会有更多科技初创公司开展新的业务。
比如，购买行为会逐步转向线上；高级时装行业会减少需求；飞机长途旅行会减少；世界生产供应链会有一些再平衡；另外，我们可以看到在此次危机当中，金融机构还是做得很好的，不像2007年和2008年发生的金融危机，现在金融机构没有受到那么大的影响。
Q3 史博：疫情对于企业的商业模式、经济模式以及经济形势的核心影响？
苏世民：我们要意识到，有一些事情是暂时被（疫情）改变了，而有一些事情可能已经被永久地改变了，现在我们投资的时候，需要了解：谁会是赢家？谁会是输家？经历新冠肺炎后，世界需要多久才能恢复到之前水平？新的世界需要什么？以及我们需要什么？
首先是我们要投资的到 “好的社区”当中，一个好的社区就是会发生好的事情的地方，未来会有增长，未来它会是赢家；
第二点是我们再次强调了要做到伟大的管理。优秀的管理还不够，现在世界变得是如此之快，我们必须有顶尖的人掌管某一个领域，他需要知道未来的方向在哪里，他需要需要意识到风险、找到机会，他需要是一个伟大的领导者，他需要知道怎么样去挑选一起共事的人才。世界正以一种非常深远的方式在变化，我们能够获得保障的唯一方法，就是要有这些伟大的领导者在企业里工作。
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本文来源：南方基金微视界