重磅！保障性租赁住房REITs来了 | 财富管理

5月27日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅共同发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（以下简称《通知》），助力盘活存量资产，拓宽保障性租赁住房建设的权益型资金来源，促进房地产市场平稳健康发展。分析指出，保障性租赁住房大面积推广的瓶颈是土地产权的完整性和资产的可转让性，建议可以特许经营权的思路来考虑，操作障碍会减少很多。

近两年来，我国不断推进保障性租赁住房的体系建设。2021年3月，国务院政府工作报告提出，解决好大城市住房突出问题，切实增加保障性租赁住房供给，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。2022年1月《“十四五”公共服务规划》新闻发布会上，住建部有关负责人表示，“十四五”期间，我国将会进一步扩大保障性租赁住房的供给。

中央党校（国家行政学院）科研部徐晓明表示，保障性租赁住房建设是我国新形势下住房制度改革的又一新探索，是解决大城市住房结构性问题的着力点，更是优化房地产租住供需平衡，促进房地产健康稳定发展的有效手段。

目前，北京、上海、天津、广州、深圳、武汉等多个城市均已经出台保障性租赁住房的地方实施方案，明确规范地方性保障性租赁住房行业的行为准则，并出台政策推进保障性租赁住房的供给。“十四五”期间，北京和上海规定建设筹集保障性租赁住占住房供应总的40%，广州和深圳则更是达到45%，保障性租赁住房进入发展的快车道。

为加快保障性租赁住房的投融资良性循环，2022年以来，保障性租赁住房REITs也进入快速推进阶段。5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展；进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。

保障性租赁住房发行基础设施REITs，将有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环；有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人民住有所居；有利于防范化解重大风险，保持房地产市场平稳健康发展。

上海证券交易所总经理蔡建春在《清华金融评论》2022年5月刊上撰文指出，我国住房租售比例较低，通过租金方式实现项目收益回收周期较长。传统的债务融资方式融资期限固定，与租赁住房企业前期投入高、回报周期长的投资特点难以匹配。

文章认为，推进保障性租赁住房REITs项目试点，将盘活存量资产筹集资金用于新保障性租赁住房项目建设，充分吸引社会资金进入保障性租赁住房市场，拓宽资金来源，保障住房供给，缓解人口净流入大中型城市新市民居住矛盾，为加快保障性租赁住房市场发展提供了有效金融支持。同时，通过搭建租赁住房REITs上市平台，能够实现“开发-培育-退出-开发”的投融资闭环，助力行业打造住房租赁发展新模式，将有效促进渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场的形成。

发起人不得开展商品住宅和商业地产开发业务

《通知》要求，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。

严格规范回收资金用途

《通知》要求，发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。发起人（原始权益人）在项目申报发行基础设施REITs时，应当对回收资金用途作出承诺，并以适当方式向社会公开。

发展建议

清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳等在《清华金融评论》2022年5月刊撰文指出，收益率低、土地获取合规难是发展我国长租房REITs的核心痛点。长租房分为保障性租赁住房和市场化长租房，保障性租赁住房虽然已经纳入基础设施REITs试点范围，并有项目完成申报，可以享受部分税收优惠，相较于市场化长租房获取物业成本也较低，但现实落地中，符合REITs发行要求的土地产权完整的底层资产较少，难以大面积推广。

目前，市场上绝大多数产权完整的长租房项目都是以市场价获取，如果要纳入保障性租赁住房范畴，出租价格就要低于市场价10%~30%；如果以市场价出租，就无法享受相关财税优惠，面临收益率达不到发行REITs标准的挑战。

“保障性租赁住房大面积推广的瓶颈是土地产权的完整性和资产的可转让性，建议可以特许经营权的思路来考虑，操作障碍会减少很多。”文章指出。