地产政策调整效果跟踪：“金九银十”行情能否到来？｜宏观经济
by 清华金融评论 2023-09-15 08:34:13
自8月中旬以来，“认房不认贷”、调整优化差别化住房信贷、降低存量首套住房贷款利率等政策相继出台。地产政策调整后房地产市场是否起变化？本文以“认房不认贷”调整后的监测数据为例，分析认为房地产调整政策出台后积压改善型需求集中释放，短期市场边际改善，但政策见效果依然需要时间。长期来看，房地产调整政策的实际效力仍取决于居民收入预期以及房价预期的变化。
“认房不认贷”后房地产市场表现如何？
在7月24日中央政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”后，各地房地产政策调整落地迅速，其中，从需求侧推动的“认房不认贷”是各地房地产政策调整的重点。截至目前，北京、上海、广州、深圳四大一线城市，以及南宁、苏州、重庆、长沙、成都、鄂州、佛山、江门、惠州、东莞、武汉、中山、珠海等诸多二三线城市已经落实“认房不认贷”，以满足居民刚性和改善性购房需求（详见表1）。各地政策密集调整10多天后，房地产销售是否“回暖”？
各方数据显示，房地产市场出现边际回暖迹象，但政策发挥效果还需要时间。
表1：出台认房不认贷的城市
| 时间 | 城市 |
| 2023年8月28日 | 成都 |
| 2023年8月29日 | 厦门 |
| 2023年8月30日 | 广州、深圳、南宁 |
| 2023年8月31日 | 武汉、惠州、中山、东莞、江苏省 |
| 2023年9月1日 | 安徽省、长沙、江门、重庆、上海、北京、鄂州、佛山、江门 |
| 2023年9月2日 | 苏州 |
| 2023年9月3日 | 无锡 |
| 2023年9月6日 | 珠海 |
资料来源：根据各地公开资料整理
各方数据显示，房地产市场出现边际回暖迹象，但政策发挥效果还需要时间。
中指研究院监测数据显示，认房不认贷首周的9月1—10日，政策执行后，全国置业意愿提升了15个百分点，但新房市场整体成交规模提升不明显，政策显效还需要时间，9月4日—10日全国重点城市销售面积环比下降超20%。一线城市中，北京9月4日—9月10日当周销售面积环比提升16%，中原地产数据显示，调整政策后 9月首个周末北京市二手房成交2800余套，是8月周末成交均值的2倍；还是中指研究院监测数据显示，上海9月10日商品住宅销售面积同比持平，120平方米以下户型成交占比提升至70%；广州9月9日住宅销售达到阶段高点，当日达1.98万平方米；深圳9月10日销售再度走强，120平方米以下房型销售占比约80%。平安证券监测数据也显示，从商品房销售看，北京、深圳住宅销售已较8月中下旬小幅反弹。
从上述各方数据来看，短期来看，部分地区房地产市场出现边际回暖迹象，但政策发挥效果还需要时间。分析预计，一线城市的“认房不认贷”放松，或带来1—2个月积压改善型需求的集中释放。“金九银十”行情值得期待，也有待观望。
从稍长期来看，中泰证券分析认为，对于一线城市“认房不认贷”的政策效果而言，类似于疫情放开后今年3月北京楼市的阶段性需求集中释放过程，即从中长期维度来看，政策的实际效力仍取决于居民收入预期以及房价预期的变化，因此需密切关注后续一线城市地产需求的高频数据变化。平安证券首席经济学家钟正生团队也认为，政策效果显效需要时间。
从更长周期看，我国房地产市场供求关系发生重大变化，意味着旧的房地产开发模式已经终结。除关注短期政策外，更应关注新供求关系下市场新适配性政策措施将会集中在哪些方面？清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监、高级研究专员郭翔宇，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究专员余健研究认为，从长期来看，房地产政策调整可关注三个方面：第一，进行供给侧改革，应当发挥资金和产业力量，需要摒弃高负债的模式，发挥权益型融资工具的作用；第二，稳定居民预期，通过解除限购、“认房不认贷”等一系列政策组合拳持续释放刚需和改善型需求；第三，建立更加全面的“租购并举”体系，提高居民证券化参与程度，防止再次出现房产投资、投机过度扭曲市场均衡。
对于长期住房制度，2023年2月，习近平总书记在《求是》杂志发表署名文章《当前经济工作的几个重大问题》。文章指出，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
近期房地产政策变化溯源
7月24日中共中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。
7月27日，住建部部长倪虹召开企业座谈会强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
8月1日，央行召开下半年工作会议中进一步明确了，延长保交楼贷款支持计划实施期限，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，调整优化差别化住房信贷政策。
9月7日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行等多家银行相继发布存量房贷利率细则。
值得一提的是，本次房地产政策调整速度超过市场预期，尤其广州市、深圳市、上海市、北京市，一线城市先后宣布执行“认房不认贷”，力度远超此前市场预期。