十问2024国内房地产市场丨宏观经济
by 清华金融评论 2024-01-02 09:03:28
本文通过第十四届全国政协委员、人口资源环境委员会委员，上海交通大学中国发展研究院执行院长陆铭解答关于2024年房地产市场发展相关问题，详细分析了当前房地产市场的形势，并从需求与供给两侧、政府政策取向等方面探讨了房地产市场的未来走向，提出了精细化政策、地区差异化对待等建议。
问题1：如何看待当下的房地产危机？
陆铭：多个因素长期以来的叠加，导致了这次房地产危机。
第一，疫情冲击前，经济增速实际就已经开始下滑，这让房地产市场的后续发展缺乏足够的经济收入支撑。
第二，长期以来，中国人口流入地和人口流出地的分化愈发严重。在需求侧，中国人口正在向人口规模大的地区集聚，而在供给侧，在北上深等一线城市，供应端是相对紧缺的。但在人口流失比较严重的小城市，尤其是远离区域性大城市的小城市，当地也建造了大量的房产，这就导致了人口流出地房地产总体处于过剩状态。
第三，一段时间以来政策对于房地产市场的调控。房地产市场存在城市与城市间的巨大差异，有一段时间，人们觉得是高房价带来了房地产市场的高杠杆率。我们并没有去细分高房价的原因，是供给不足导致的？还是不合理炒房导致的？因此，政策对房地产市场采取了近乎一刀切的管制方式。这样的管制方式客观上导致了布局中小城市的地产开发商受负面影响较大，而对于那些购买了受冲击较严重区域的住房者来说，风险及损失也相应提升。
问题2：怎么看近期北上深等一线城市出现的房价下跌？
陆铭：一线城市的房子也需要区分去看。经济形势不好对企业有比较大的冲击，导致对豪宅的价格有着更强的影响。一些高净值人群之前买豪宅是为了投资，但由于经济形势不好，企业破产时有发生，很多企业需要回笼现金流，这就导致上海豪宅出现了几百万幅度降价的情况。
除了豪宅之外，也要看地段。一线城市郊区不太好的位置，也会出现房地产价格的下行。相对来说，一线城市中心城区地区和非豪宅的中产自住房，可能房价并没有跌，甚至局部还在涨。笼统去谈一线城市房价下跌，是没有意义的，要看什么类型的房屋，什么位置的房屋。
一线城市未来的房价取决于以下几个因素：第一，人口流入的基本面，这点基本上不用太担心，长期来看，随着户籍制度的深化改革，以及外来人口的市民化，一线城市仍然有人口增长潜力；第二，经济增长形势，目前是在逐步复苏中，但不确定性因素也存在；第三是供给侧，如果各类住房增加供应的速度快，可以有效缓解长期住房价格上涨的压力；第四，要看具体的住房，区位好的、周边生活品质高的、物业服务好的住房，相对来说仍然是稀缺的。我在《向心城市》一书中论证过人口重返大城市中心城区的趋势，这对于不同区位的住房价格的分化是有影响的。
问题3：未来不同城市的房地产市场分化程度会越来越大吗？
陆铭：不仅在不同城市之间，哪怕在同一个城市的不同区位之间，房地产市场都可能会出现分化的。但至于分化有多严重，又和供给侧的政策有关。比如在房价比较高、涨得比较快、住房短缺相对严重的位置，如果政府政策能够及时引导增加供应，那么这种涨幅就能够被相对抑制。反过来讲，如果能在房地产已经严重过剩的人口流出地收紧供应，那么房价的下跌趋势也会相对比较缓和。
所以我前面讲的会分化，主要是对于需求的判断，但分化到底有多严重，本身也取决于供给侧的政策。
“北京、上海14日出台的房地产新政，我认为是很及时的。至于力度够不够，我觉得还可以再出台一些政策。可以进一步取消一些对土地和房价进行限价的政策，尤其是在人口流入比较多的地区。一些房地产交易本身的税收也可以适当减免。”
问题4：如何看政府持续出台的一系列利好政策，够有力吗？北京、上海14日都出台了支持房地产的新政策，很多评论说政策力度有点超预期，您怎么看政策内容和影响？
陆铭：从方向性上，政府已经意识到了房地产市场整体形势的明显变化，从严格管制逐渐转到有所放松。这个方向我觉得是对的，应该说是顺应了形势的急剧变化，在中央有关房地产的政策里面也是这样表述的。
但从步骤和节奏来讲，我的理解是政策制定者可能还是存在一定的犹豫，可能是担心如果这些举措一步到位的话，有可能会带来房地产市场价格的强劲反弹。
我的观察是，现在市场存在这样的一种预期，就是在需求侧，很多人持观望态度。大家认为既然政策好像还没有到位，那么就再等一等。尤其对于大量潜在的购房者来说，他们觉得晚个半年买房也没那么要紧。因为人群在持续观望，实际上就导致了前期出台的政策效果好像还不够明显，每放松一下，市场有一个反应，但很快这个政策效果就没有了。
所以，如果想要有力提振房地产市场的需求侧，改变预期，让房地产市场不至于出现进一步恶化来拖累整个中国经济的话，我认为一些政策的力度可以再大一些。
另外，就是要分地区。总体上一线城市的需求侧还是存在一些管制，尤其是限价和限购。我认为限购是有一定道理的，可以缓解房价上涨导致的财产不均。但限价我认为没有必要，价格实际上反映了供求关系，尤其是特定地段特定楼盘的价格，更应该是由供求关系来决定。如果不加以区分进行一刀切的价格管制，我觉得管制房价甚至有可能造成补贴富人的结果。
与其如此，不如让有实际需求的人去购买，购买后再通过税收的方式，把一部分房价转化为政府的财政收入，然后再用这些政府财政收入转化为廉租房和公租房的供应。这样一来，可以让房地产市场回归市场，又可以增加政府相关的财政收入，再通过转移支付，通过廉租房、公租房，满足更多中低收入人群的实际住房需求。
我的看法是，在接下来的纾困放松政策中，也不能一刀切，而是要有所区分。
对于北京、上海14日出台的房地产新政，我认为是很及时的。相对来说，房贷利率、首付比例在这次调整以后，应该说已经有很大的改善了。
至于力度够不够，我觉得还可以再出台一些政策。因为当前房地产市场趋冷的情况还是比较明显，即使从新闻媒体的报道上看，在北京和上海的政策放松后，房地产市场有了一些回暖。但我认为从市场配置资源的角度来讲，可以进一步取消一些对土地和房价进行限价的政策，尤其是在人口流入比较多的地区。
另外，我觉得可以适当减免一些房地产交易本身的税收，这不仅只是为了房地产市场的复苏。中国改善型住房的交易，实际上既能满足人民对于改善生活的需求，是一种刚需，同时，也可以鼓励大家通过换房子，让自己的居所离上班地点和孩子上学地点更加接近，这对于城市缓解交通拥堵等公共治理也是有好处的。
总之，房地产交易环节的税收可以有所减免，这能为未来的房地产相关税收做一些铺垫。从长期来讲，房地产的税收应该更加强调持有税，而不是交易税。
问题5：如何理解更为精细化的房地产政策？
陆铭：房地产政策的精细化是一个循序渐进的过程。追溯到7、8年前全国范围内形势一片大好的时候，政策的出台确实有全国一刀切的味道。但2017到2019年以来，这些政策已经开始逐渐精细化。最近这几年更加明显，体现了“一城一策”的理念。
例如，最近有关方面提到要向深圳学习改革开放的经验，其中有一条就是土地的综合利用。再例如，上海已经开始实践把闲置的商务楼转化为住宅的做法，调整它的楼宇用途。
这些政策在慢慢的发生变化，但我觉得面对当前的经济形势，还可以再放松一些管制，在让市场回归市场的过程中，还可以对一些局部的市场做一些更有针对性的开放。大家都在观望，而观望实际上是在消解政策的作用，如果对这一点能达成共识的话，为什么不能在限价上面有所开放呢？
这里面实际涉及到一个最基本的问题，就是我们的高房价究竟有没有泡沫以及泡沫有多严重？讲到这个问题，肯定很多人会认为最近一线城市有些房价下跌，是泡沫破灭的迹象。但就像之前说的一样，一线城市曾经的高房价主要是因为供给跟不上需求，近期的房价下跌幅度是相对较小的，而且和住宅类型和区位有相关性。相反，中国市场的泡沫主要不是体现在大城市的高房价，而是体现在住房的局部过剩，这个问题在人口流出但大量造了房子的小城市更严重。
所以，如果不把房价高低和泡沫大小的关系梳理清楚，简单认为房价高就等于泡沫大，大城市房价越高，泡沫越大，越需要政策控制的话，就容易出现严控价格的地方其实反而是有市场需求的地方的问题，这就导致了无解的困局。
如果大家能够认同这个判断的话，对于区位好、生活品质好的高房价地区，有人愿意买，而且购房者通常是高净值人群，为什么要控制房价造成事实上的补贴呢？
问题6：政策加大保障性住房建设，对房地产市场的结构和商品房价格是否有影响？
陆铭：我认为影响不会太大。因为买房子和租房子住的人，基本上就是两批人。买房子的人总体上属于相对高净值人群，大城市以本地人为主，年龄会偏大一些。租房子的是收入较低一些的外来人口，还有大学刚毕业的年轻人。如果现在能提供多一些保障性住房，那么在市场上租房的人会相对减少，但并不代表有买房需求的人会大幅度下降。
对商品房价格的影响就更小了。住房价格取决于需求侧和供给侧的关系。在流入人口比较多的地方，有大量的农民工，他们有长期留在城市工作的意愿，甚至很多人已经在城市里生活了10年、20年之久。廉租房、公租房能提高他们的生活品质，但本身他们就不是买房的人群，基本不会影响到房价。
问题7：人口是流动的，但在建和建完的房子是固定的，特别像您所说的“远、大新城”。那么在人口流出的地方，如何去盘活、转化、消化这些存量呢？
陆铭：该降价降价，该破产破产。降价能够消化掉一些存量住房，地方就不要再建了。如果这个地方的住房库存很大，直接降价没有用，尤其是那些“远、大新城”，又远又大，那么道理很简单，相关企业如果投资错误了，该破产的就得破产，要对不同所有制的企业同样对待。
但从社会稳定的角度考虑，如果已经签了购房合同的，需要朝着保交房的目标努力，因为中国还是一个追求社会稳定的国家。但如果你购买的房子价格跌了，这属于个人投资行为，消费者需要对自己的投资结果买单，政府就不适宜介入太多。
“我们需要做的事情是统筹兼顾，在化解系统性金融风险和防范道德风险之间找到平衡的状态。”
问题8：如何解决政府的地方债务问题？
陆铭：地方政府债务在很大程度上和中国的土地市场、房地产市场的确是相关的。中国的新城很多建在一些人口流出的地方。这些新城建好了，房子卖不出去，基础设施、工业设施供给过剩，也就导致了地方债务缺乏后续的经济增长来作为偿债基础。
第一种选择就是地方政府的城投公司走向破产清算。但这条路会导致其背后大量的老百姓投资受到影响，或者持有这些地方城投企业债务的银行可能会出现所谓的系统性金融风险。
第二种选择是上级政府去兜底。但兜底就会产生所谓的“道德风险”。如果今天我帮你还了钱，你是不是接下来更加肆无忌惮地借呢？而且借的钱也不好好用。
所以，我们需要做的事情是统筹兼顾，在化解系统性金融风险和防范道德风险之间找到平衡的状态。
现在实施的办法是多维度的。比如限制地方政府融资的总额，让一些地方政府先出售政府持有的资产来偿债。另外，就是展期，从10年、20年来看，随着物价的不断上升，历史上的债务负担也会逐渐变轻。又比如，通过中央发债的方式来置换地方债务。
这些办法现在都在做，但今年因为整体经济形势不好，疫情期间支出较多，地方政府偿债能力的确非常差，而且一些土地出让收入也几乎归零了。这种情况下，两种解决路径的选择里，肯定要偏向后者。如果再不采取转移支付，欠发达地区的债务所引发的系统性风险蛮大的。
所以，中央和地方之间要有一个博弈，要去和地方政府谈条件。比如说，人口流出比较严重的地方，中央在帮助它偿债的时候，要强调当地需要削减相应的无效投资、公务员数量、事业编制的数量。以此为契机，帮助地方认清楚，未来随着人口流出，当地不需要那么多公务员和事业编的人了，因此做出相应的编制缩减。甚至需要通过行政机构和行政辖区的合并来减少当地的财政支出，它是一个一揽子的方案。
问题9：房地产还值得继续投资吗？
陆铭：这不是一个可以一概而论的观点，具体看需求、看城市、看区位、看楼盘。我从来不认为房地产投资是可以一概而论的东西，而且随着形势的变化，应该越来越不能一概而论。因为今天的中国肯定是已经过了房地产价格普遍上涨的阶段了。
政策不能一刀切，个人投资也不能一刀切，它逐渐趋于理性和个性化。我们应该要多考虑一下自己所期待的未来生活方式，比如你更适合在小镇里当公务员，还是更适合在一线城市的投行工作。每个人的性格、职业、家庭状况区别那么大，一定要从自身出发，想清楚在哪就业、居住和置业。
“等60后、70后这一代人慢慢退休，实际上会出现更大的分化。家庭条件好的人会继承家里的房产，而运气不好的人，就需要长期租房。”
问题10：如何看待越来越多年轻人不买房的心态和趋势？
陆铭：中国在过去20年，城市化的进程突飞猛进，特定年龄段的人，主要是60后、70后、80后，他们实际赶上了房地产高速发展的时期，也相应获得了一定的经济发展的红利。
而现在的阶段，90后、00后步入职场，年轻人买房的欲望降低，是因为房价高的地方买不起，房价低的地方，发展的机会少，满足不了年轻人对于美好生活的向往。从就业角度看，中国服务业已经成为就业主体，绝大多数年轻人会从事服务业工作；从消费角度看，年轻人喜欢丰富多彩的生活，房价低的地方年轻人不愿意去。当然，也有一些年轻人并不向往大城市，他们成为数字游民，在山野间开民宿，喜欢安静不太社交。
所以对于当下的年轻人来说，就是选择一种适合自己的生活方式。
再往后，等60后、70后这一代人慢慢退休，实际上会出现更大的分化。家庭条件好的人会继承家里的房产，而运气不好的人，就需要长期租房。因此长租公寓也需要进一步发展去满足无房家庭的需求。大部分发达国家也是走过了这样一个阶段，当经济发展到一定阶段，房价变高，人口分布稳定之后，大城市的租房比重也会开始逐渐提高。但小城市就不会存在这样的问题，因为小城市房价并不贵。
对于年轻人来说，你要在房价高的大城市生活方式和房价低的小城市生活方式上做一个适合自己的选择，没有绝对的对与错、好与坏，每个人找到自己适合的生活方式就OK了。
文章来源丨JIC投资观察
校对丨兰银帆
初审丨徐兰英
终审丨张伟