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土地市场升温！有地区溢价率高达21%，房价要涨了吗？ | 宏观经济

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文/《清华金融评论》兰银帆

就在上周，保利、建工联合体斥资89.01亿元成功竞拍北京海淀区有“地王”之称的西北旺镇一宗地块，溢价率3.5%，引发关注。从北京市规划和自然资源委员会网站公布来看，7月以来，北京已挂牌成交了5块住宅地，另外还有房山区一块土地正在交易中。土地交易会就此升温吗？

土地市场升温，多地溢价率抬升
不仅是北京，诸如上海、杭州这样的核心城市也出现了高溢价率的地价成交。截至今年上半年，土地市场的表现还都十分冷淡，根据Wind数据，2024年上半年，TOP100城市土地合计成交8611.2亿元，与2023年同期相比下降35.1%，整体规模持续走低。但由于土拍规则的改变，条件有所放宽，导致土地市场的溢价率略有抬升。
截至目前，在22座实行集中供地的城市中，已有19城恢复“价高者得”的土拍规则。数据显示，今年6月份全国主要地级市土地市场溢价率为9.15%，环比上升2.52个百分点，同比上升4.59个百分点。进入7月这种趋势更加明显，上海正式加入“价高者得”这一阵营，今年7月9日，上海供应杨浦区平凉社区的一宗地块，最终以22.03亿元拍得，溢价率高达21%。
土地供求规模持续下降
土地商场价格虽有所升温，但全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%，具体来看，住宅用地成交规模约8607万平方米，同比下降38.1%；土地出让金5354亿元，同比下降44.3%。供给端宅用地推出1.1亿平方米，同比下降45.6%。
 
土拍价格和房价是有价格传导机制的，开发商基于对未来房价的预期决定买不买，以什么样的价格买，而今年上半年除了一线城市的土地成交楼面价同比增长12.5%以外，二线、三四线城市的楼面价同比分别下降8.9%、15.2%，300个城市的整体楼面价同比下降10.1%。房价下跌，未来预期不佳导致开发商不敢拿地，供求规模自然下降。
相对应的，当土地价格上涨时，开发商购买土地的成本增加，最终这个增加的成本会体现在房价的提升上。
虽然当前土地市场有回暖的迹象，但土地供求规模持续下降，溢价地块仍是少数，短期房价未必会涨，可能会对价格企稳有一点帮助，毕竟房价一个劲的掉也不行（详见收购存量房用作保障房 是必要之举 也是无奈之举 | 宏观经济）。
 
综上所述，北京海淀这块地的成交，也在一定程度上提振了市场的信心。当前楼市政策持续释放，但企稳迹象尚不明显，且城市间分化严重。当前重点仍是稳定房价。

责编丨王晗、兰银帆

初审丨徐兰英

终审丨张伟

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