房地产泡沫和不良贷款间是否有关系？本文对中国城市限购令的研究发现，限购通过显著降低房价增长率而提升了不良贷款率的增长率，进而从微观机制中识别了房价变动对不良贷款率的因果关系。

房地产泡沫及其成因

“中国已防范住了系统性金融风险。”这是2015年9月9日国务院总理李克强在大连召开的达沃斯夏季峰会上答记者问的发言,之后2015年10月16日，李克强主持召开金融企业座谈会并强调:“加快健全系统性风险监测评估防范体系和应急处置机制,坚决守住不发生区域性系统性金融风险底线。”这些表述不仅表明政府高层对包括银行在内的金融系统性风险的关注和担忧,也表明各地充满系统性金融风险,经济也存在不确定性。

在笔者看来，触发“系统性金融风险”的诱因或许是2012年起开始降温的房产市场。当时的背景是：中国城市房价经历了长期高速上涨后2012年起发生变化,房产市场已出现泡沫迹象。

笔者认为，房地产泡沫化原因是金融改革滞后于实体经济,其中低利率政策以及土地财政等不合理制度是主要诱因。

具体看，直至今日,中国国内才只有五家纯粹意义的民营银行,它们是微众、网商、天津金城、上海华瑞和温州民商,其他银行为中央或地方政府直接或间接所有并经营。这种渐进的金融改革被称为中国特色的双轨制，在特定的转型过程中其进步意义不可否认,但也附带了许多负面副产物。比如,与高成长的私企比, 相对低效的国企更易获得银行信贷。

到目前为止，中国金融系统是由银行体系为主的间接金融占主导，而直接金融规模小且不健全，这种系统远不能满足国内企业特别是中小企业的发展需要。中小企业因得不到足够的银行信贷，只能依赖自筹资金、企业储蓄或影子银行等,最终不得不面对比国企更高的借贷利率。

虽然这种现象与市场经济规律相悖，却伴随了改革开放后30多年的中国经济，且有愈演愈烈之势。2015年3月12日,央行行长周小川将这个问题表述为“融资难融资贵”。

鉴于这种金融发展滞后性和脆弱性，政府决策者试图通过宏观货币宽松来帮助中小企业，为中小企业提供资金。银行财务可证明上述观点，数据显示：中国的银行业总资产12年里增加了约6倍，从2003年12月末的27.65万亿元人民币增加到2015年8月末的187.93万亿元。

这些数量宽松政策产生大量的副产物，比如过度流动性、地方政府融资平台，以及影子银行等的资金以各种方式进驻楼市, 导致楼市终未幸免泡沫化。

不良贷款的定义

何谓不良贷款？日本对不良贷款还没有一个清晰准确并具可操作性的统一定义和细则。与此形成鲜明对比的是，2007年7月3日，中国银监会发布了新的“贷款风险分类指引（银监发［2007］54号）”，并从2007年起向所有商业银行推行。

银监会给出了三类不良贷款的损失概率。笔者根据这些信息，定义了一个新的不良贷款指标：不良贷款预期损失率=（次级类贷款×次级类贷款损失概率中值+可疑类贷款×可疑类贷款损失概率中值+损失类贷款×损失类贷款损失概率中值）/总贷款。这个指标可以更直接反映银行不良贷款的预期损失。

如果考虑关注类贷款的预期损失，可得到一个新指标：广义预期损失率=（关注类贷款×关注类贷款损失概率中值+次级类贷款×次级类贷款损失概率中值+可疑类贷款×可疑类贷款损失概率中值+损失类贷款×损失类贷款损失概率中值）/总贷款。这个指标可以综合反映银行的总预期损失，因为银行可能通过会计操作等手段少报不良贷款率，或将次级类贷款归类到关注类贷款，以通过银监会的监管指标考核。

根据上述定义，笔者收集1117个样本数据，包括：157个商业银行，其中有六大国有商业银行，9家外资银行，全国和地方性商业银行和村镇银行等142家银行。还收集了国开行、农发行和进出口银行3家政策性银行的相关数据。共160家银行，1117个样本。

从上述样本财务报表数据中，笔者收集了各类不良贷款、总贷款、总存款、经营成本、营业收入、净利息收入、总资产、非利息支出、存款准备金等数据。收集数据显示，各种类别的不良贷款率指标到2011年为止呈现下降趋势，之后上升。因此, 金融业尤其是银行业金融风险形势堪忧。

房价和不良贷款关系

了解了房地产泡沫和不良贷款后，房地产泡沫和不良贷款间是否有关系？在比较了日美两个研究的基础上，借鉴泡沫统计研究最新成果，结合中国国情，笔者首先对楼市宏观价格进行泡沫检验，发现楼市存在泡沫后，用宏观泡沫房价对微观银行进行静态和动态估计，发现泡沫房价对不良贷款率有显著负影响，且笔者确认房价是导致不良贷款产生的重要原因。

2012年房产市场已出现泡沫迹象。当时，政府和央行层面也意识到房产市场的潜在风险,于是对金融政策做了相应调整。例如，央行从量化宽松逐步转为适度从紧的货币政策,如，存款准备金率由2007年1月5日的9.0%提高到2008年5月12日的16.0%，然后提高到2011年11月30日的21.5%，并且将2008年12月23日的贷款基准利率由5.4%提高到2010年10月20日的5.6%。但上述金融政策不足以控制城市房价异常上涨，因此各地政府2010年5月1日起陆续采取“限购令”来控制投机性购房,这是中国特色的调控。该政策实施后,房产市场明显转向,2012年起北京、上海等一线城市的房价上涨幅度明显放缓并开始波动。

另一方面，笔者还根据2000年4月至2015年8月的70大中城市房价、租赁价格,共1万多个样本, 以及各城市的具体政策窗口期的信息,按照倍差分估计法,发现当年限购令实施，让城市房价每月下跌了1.1%，其中，政策窗口期内共下降50.6%以上。然后,笔者使用2007年1月至2015年6月的1117个银行样本（2014年样本资产覆盖中国银行业总资产97.1%）和2832个银行合并样本, 将限购令作为房价增长率的工具变量对不良贷款率做回归,发现限购令通过显著降低房价增长率而提升了不良贷款率的增长率,从而首次从微观机制中识别了房价变动对不良贷款率的因果关系。

纵观国际市场，过度放贷的房地产政策确实易产生房地产泡沫，进而增加不良贷款率。如，过度放贷造成了20世纪20年代大萧条期的美国土地泡沫。而过度放贷的结果之一便是不良贷款。

由此，笔者认为房地产市场转向随之带来的是银行部门不良贷款率的上升,与建筑相关的原材料和成品开始滞销,宏观经济也开始放缓或进入新常态。不过，笔者还对房价和不良贷款率这两个变量直接做了检验,发现泡沫性房价是不良贷款的原因, 但反过来不成立。

应对建议

中国的上述房地产泡沫现象与日美的泡沫相比可谓殊途同归。笔者亲历了日本刚从泡沫破裂到“失去的二十年”的全过程，笔者认为，当前中国状况有貌似20世纪90年代日本的迹象，笔者希望中国不会因房地产泡沫的出现带来类似日本的巨额不良贷款。即使出现,也不应像日本一样用十几年时间做事后处理，而应像中国当初剥离四大国有银行不良贷款时一样,发挥优良传统和社会主义市场经济所特有的制度优势，在阻止道德风险进一步蔓延前提下，快刀斩乱麻以站在新起点重新开始。

为防止重演日本式悲剧，当务之急是尽早找出决定不良贷款的具体因素。虽然中国目前正经历与日本类似的房产泡沫，但是两国千差万别。

其中最重要的区别是中国是一个转型经济体，1978年以来国有银行和国有企业逐步民营化，这种改革进程伴随着软预算约束问题，其结果是导致包括银行在内的企业效率低下。六大银行（四大银行，交通银行和中国邮储银行）的资产占了整个银行业约一半份额，从产业组织角度看已对市场造成了寡头垄断，不仅存在垄断经济中的低效率问题，还可能催生“大而不倒”的银行业特殊问题。已有研究认为，中国银行业的关系型贷款导致高的坏账率,也有研究从管理角度研究中国银行业，发现向董事会引入新的利益关切方利于提高银行业绩。2015年有研究指出，中国的国有银行贷款比率越高的行业，成长率反而低，结果导致国有银行效率低下。

笔者通过上述研究认为，从经济软着陆角度来讲，让楼市软着陆是必需的,但是这样的做法会提升银行不良贷款率,因此,政策部门正面临两难困境, 须兼顾楼市调控的得与失,须慎之又慎。

根据日本经验,不良贷款率的升高损害银行资本率,并迫使银行惜贷,进而导致长期经济低迷，因此中国必须尽快解决不良贷款率继续升高的问题。

笔者建议，第一,参照软着陆政策,既不让房价下跌,也不让其上涨,让其稳定在某一价格区域；第二,银行应将贷款逐步转移到其他成长行业，尤其是中小企业；第三，提高银行管理水平；第四,尽量减少超级大银行数量并降低其所占市场份额,笔者发现银行规模越大不良贷款率越高, 意味着超大银行可能有严重的道德风险问题,也可称软预算约束问题。目前中国银行业拥有300多万员工，但银行数量太少,不利于公平竞争。最近几年政府逐步放宽对银行跨地开支行的限制，这个政策有利于提升银行间的竞争；第五, 尽量将更多银行上市, 引入多方利益相关者和内部监督人；第六,2015年5月1日开始实施的存款保险制度,虽然有可能引发银行和存款人新的道德风险,但其进步意义是可提高中小银行的吸储能力及与大银行的竞争能力,需要对存款保险制度扬长避短；第七，2015年10月30日宣布的全面放开二胎政策长期来说对楼市利好，有间接降低银行不良贷款率的溢出效应。