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反腐让房地产市场加速回归正常化

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文/安信证券首席经济学家 高善文

今年初以来,中国房地产市场出现了一轮非常猛烈的恢复。本文通过样本分析认为:反腐败和房地产市场表现有关系,当前房地产市场核心的问题是去存货, 而反腐败短期之内加速房地产去存货步伐,中长期看,反腐利于房地产市场回归正常化。

今年初以来,中国房地产市场出现了一轮非常猛烈的恢复。从结构上来看,一线城市以外,二线和三线城市房价也出现了非常广泛的上涨,特别是二线城市直到今年5月房地产价格和交易量的上涨仍然非常的强烈,这无疑是大大超出市场预期的。

反腐败对房地产市场的影响

有位房地产业界的资深专家曾经提出,房地产市场的这一轮行情与反腐败存在着密切的联系。

这一基本想法是,如果反腐败导致某个地方政府的行政首长被查处,在随后的一段时间里会影响当地政府的行政作为,其中突出的表现会是系统性地减少市场上的土地供应。与地方政府“联系密切”的房地产商也会因为反腐败系统性地压低新房的开工。这些使得随后一到两年的时间里该地房地产市场的存货会被动地、加速去化。这样的库存加速去化在房地产市场周期上行的时候就会通过房价快速的上涨,房地产市场交易量快速的上涨表现出来。

笔者专门针对这一看法梳理了相关数据,把中国二线城市分成两组,一组是有主要的行政官员因为腐败问题被查处的城市;另一组城市则没有出现这样的事件冲击。反腐败是中央自上而下对党的队伍进行清理的行为,从地方城市分组的角度来看,反腐败对地方的冲击应该具有一些随机性。

按这一标准分组,受到反腐败冲击的二线城市共11个,分别是:南京、无锡、温州、昆明、太原、呼和浩特、宁波、福州、济南、南宁、贵阳。没有受到冲击的二线城市有25个,分别是天津、石家庄、沈阳、大连、长春、哈尔滨、苏州、杭州、合肥、厦门、南昌、青岛、郑州、武汉、长沙、北海、海口、三亚、重庆、成都、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐。

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首先对比这两组城市房价的表现。图1显示的是这两组城市定基房价指数的差。以新一届中央政府大力度反腐的开始为时间节点,2014年初之前,受到反腐冲击的城市在比较长的时间里房价涨幅系统性的更慢。但是在我们所研究的这一事件冲击发生以后,受到反腐冲击的城市样本组相对而言房价出现了系统性的加速,表现为两组城市的房价定基指数差开始显著收窄。

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从房地产销售表现来看,2014年1季度之前,两个样本组房地产市场销售情况的差异平均在0附近,但此后受反腐冲击的样本组房地产销售增速出现了系统性的加快。

从交易量和交易价格的角度看,笔者重点研究的受反腐冲击的城市房地产市场的表现确实出现了系统性的变化。

进一步观察房地产新开工情况。在笔者所研究的事件冲击之前,受到反腐冲击的样本城市组的新开工增速系统性的高于对照组。而在2014年初之后接近两年的时间里,重点研究的样本组相对而言房地产新开工增速出现了更大的下滑。表现为两者之间的差距在2014年1月以后接近两年的时间里都位于明显的负值区间。这意味着受到反腐冲击的城市组房地产新开工更低,相对而言房地产市场去存货更加彻底。

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从土地购置面积来看,类似的情况依然是存在的。以2014年1季度为节点对比这两个样本组,受到反腐冲击的城市样本组土地购置面积下滑幅度显著更大。

这些情况在很大程度上已经佐证了前文提出的假说,一个城市的官员因为腐败问题被查处,这个城市在随后大概一至两年的时间里土地市场和新开工情况会受到更强的抑制,从而会加速这个城市的房地产存货去化过程。

人口结构对房地产的影响

是否有一些经济上的原因也可能导致这一结果呢?笔者接着从居民收入和人口流入的角度比较这两组城市的情况。

首先比较这两组城市居民可支配收入的情况。从图4的比较来看,应该说没有很强的证据说明一组城市的居民可支配收入出现了显著的加速。

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是不是因为人口的加速流入从而推动房价上升呢?

由于大多数二线城市没有可靠的常住人口连续数据,作为替代我们重点研究了这些城市的小学在校生人数的增长。因为小学在校人数是基于教育部的统计,数据的质量非常高,而且可以合理的设想,在中国大中城市6-11岁的适龄儿童如果不是出于特殊的情况,应该都在学校接受义务教育。

如果一个城市有大量的人口涌入,这些涌入人口的子女将在小学在校人数方面得到一定的体现。更加重要的是,小学在校人数的变化可以比较好的反映刚需的变化。

观察两组城市小学在校生增速,笔者发现,增速并没有系统的差异。甚至没有受到反腐冲击、房价上涨比较慢的那组城市,小学在校人数的增速更快,意味着它的刚需更强。

从居民收入、人口流入和刚需的角度,基本上可以排除两个样本组房价上涨的明显差异与经济因素或者是人口因素有关系的假设。

从2015年往后看,在总量上观察中国的人口结构,如果以小学适龄人口的增长来推测未来的小学在校人数的增长,可以预计从现阶段到2020年左右,以小学适龄人口来衡量,将有一个小规模的人口红利或人口高峰。

分城市来看,一线城市吸纳了大量的,并且主要是年轻的劳动力,推动了一线城市小学在校人数以非常快的速度增长。2014年以来,二线城市的小学在校人数也出现了明显的加速。这些在一定程度上即将转化或者已经转化成为对包括学区房在内的刚性、旺盛的房地产需求。从人口角度来看,这一需求可能还会持续一段时间。

对房地产市场的总结和展望

从刚性需求、人口城市化等角度来看,实际上过去很多年以来,中国的城市化以及城市化对房地产市场需求的推动始终保持在一个比较稳定的状态。从人口变化,以小学在校人数这个指标来衡量,人口结构以及城市化所推动的房地产需求在未来一段时间,会出现一段逐步强化的过程。这种强化和加速表现为一线城市人口大量涌入,在可以预见的将来二线城市也将涌入大量的人口。在这一背景下,中国房地产市场核心的问题是去存货。支持这一说法的重要证据就在于反腐败对房地产市场的影响。

从前文所讨论的证据来看,反腐败对经济活动产生了实实在在的影响,在短期之内突出的表现为房地产存货加速去化,在中长期来看它加速了房地产市场的正常化过程。所以在受到反腐败冲击的城市,房地产市场恢复的更快。

然而,从短周期的角度看问题,房地产市场年初以来的加速上升势头似乎正在结束,并将很快转入下降趋势,销售下滑将逐步传导为新开工的下降。由于前期的需求透支,未来销售和开工的下降幅度不可低估。但这种下探反映了房地产市场自身的短周期的波动,未必代表房地产市场的中长期趋势的变化。

(本文编辑/丁开艳)

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