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周月秋:补城市基建短板推动房地产去库存

文/中国工商银行城市金融研究所所长、中国绿色金融专业委员会副主任周月秋 目前房地产库存问题存在着明显的“结构化”特征,解决三四线城市的库存···

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文/中国工商银行城市金融研究所所长、中国绿色金融专业委员会副主任周月秋

目前房地产库存问题存在着明显的“结构化”特征,解决三四线城市的库存,对房地产市场的发展具有更加重要的意义。本文认为,补城市建设的短板是长期去库存的关键,同时建议商业银行要在补短板的过程中发挥积极作用。

从城市发展和人口聚集角度对中国城市房地产的库存问题进行分析,可以发现,目前房地产库存问题存在着明显的“结构化”特征。从长期来看,化解库存问题的关键在于补城市配套设施和公共服务的短板,增强城市间基础设施的互联互通。金融机构在房地产去库存的过程中不仅要提高自身的风险意识来化解相应的金融风险,更要以金融创新带动和加强城市基础设施的水平。这不但是供给侧改革的应有之义,也是房地产业库存和房价回归理性空间、进一步激发人口集聚的规模优势和区域经济活力的重要手段。

城市房地产业库存过剩本质上是结构性问题

房地产库存本质上是结构性问题,从不同类型城市之间的房价变动进行观察并不难得出结论。从2011年以来,中国房地产价格大体经历了两轮波动。第一轮是2011年底年至2014年初,以楼市“新国五条”出台作为房价上涨终结的标志;第二轮则是从2014年中旬至2016年三季度前后,在2016年10月随着多地陆续出台新的房屋限购措施,目前房价的上涨趋势已得到了初步的抑制。

在这个过程中,一个值得注意的现象是不同类型城市的房价出现了较大的分化,而且分化越来越严重。无论是新建商品房还是二手房房价,上涨过程中的环比增速在一二三线城市呈现出较大差异。总体看,一线城市房价较二三线城市存在明显背离,呈现一线城市房价高歌猛进,三四线城市不温不火的大格局。这种趋势在最近一轮波动中更为明显:在一线城市房价上涨之后的很长一段时间里,三四线城市房价依然呈现环比下降态势。如果计算两轮周期内不同类型城市房价同比增长率的相关系数可以发现,无论是新建商品房的增速还是二手房,本轮房地产周期中二三线城市的房价增长率与一线城市的协同性显著降低。

从库存和去化周期来看,不同等级城市间的分化更加明显。一线城市库存总水平较低,去化周期最短,易居房地产研究院数据显示,截至2016年4月,一线城市库存总量为3096万平方米,去化周期仅为7个月左右;二线城市商品房库存总体水平较高,且自2013年以来呈快速增长态势。但去化周期来看,依然处在相对可控范围;尽管三四线城市库存总量与一线城市较为接近,但去化周期却在所有城市中最长。换言之,库存问题沿着一二三线城市呈现逐级严重的趋势,二线以及三四线城市的房地产库存问题,是总量库存过剩的主要原因。这样的基本格局意味着,解决房地产市场的矛盾,需要重点考虑的是结构性方法,或者说,解决三四线城市的去化库存,对房地产市场的发展具有更加重要的意义。

城市库存结构问题变动背后的人口因素

人口聚集及其在城市之间的流动是观察房地产库存结构性问题的重要角度。这是因为从功能上来看,房屋的使用价值中最重要的是其所在地给居住者带来的便利性。换言之,房屋本身作为一种不动产,其需求是城市人口净流动的一种派生性结果,城市本身对于人口的吸引力才是决定住房需求的关键因素。如果考虑到房屋供给对需求变化的时滞效应,人口因素在房价的波动中将起到决定性的作用。从统计局公布的70个城市房价变动与单位人口密度以及人口流动之间的关系可以看出,房价上涨同城市单位人口密度与城市常住人口变动之间存在显著的正相关关系。因此,研究未来城市发展过程中的房地产库存问题,应从人口城市聚集背后的因素入手进行分析。

城市房价的上涨与国家工业化下人口在城市的聚集密不可分。改革开放后农村人口向城市的转移和集中,顺应了工业化的社会化大生产要求。自1978年至20世纪80年代末,中国私营经济的工业化首先从乡镇展开。在户籍制度较为严格、社保体系没有建立的情况下,当时采取的方针是“控制大城市规模、合理发展中等城市、积极发展小城市”。与此对应,当时人口的迁移和聚集出现了“离土不离乡,进场不进城”的模式。尽管全国人口的城镇化率不断上升,但主要体现在小城市的迅速发展,大城市(百万人口以上)人口在总人口中的比重并未有明显增加。如果这一城市发展布局得到公共服务的有利支撑,上述方针的执行很有可能会形成中国城市协调发展的格局,遗憾的是中小城市公共服务体系建设在这个过程中,并没有得到充分的重视。

因此,进入20世纪90年代以来,随着工业企业规模的增加和人口流动限制的放松,特别是大城市公共服务和基础设施建设的先行,导致人口在大城市的聚集效应迅速凸显。据计算,2006年时中国人口超过100万的城市的数量从1993年的32个猛增到117个,2014年时更达到142个。特别是进入新世纪后,经济的发展和居民平均收入的进一步提高,使中国人口流动和向大城市聚集,进而向一线大城市聚集。长江三角洲、珠江三角洲和环渤海湾地区都市圈基本上反映了围绕一线城市的基本格局,当然,武汉、重庆、西安等区域性经济和工业中心也具有非常重要的位置,这些地区的城市同时也是人口流动和聚集的重点。尤其是进入经济新常态后,城市发展和人口聚集的态势发生了新变化:

一是基于就业的角度来看,城市间工业化和经济发展的层次已经显现,城市间产业的合理转移应当成为经济新常态下发挥区域经济联动优势的重要抓手。2013年时中国第三产业在GDP中的比重以及对GDP增长的拉动首次超过第二产业,成为国民经济中最大的产业部门。但具体到城市,尽管目前北京、上海、广州、深圳等一线大城市的第三产业占已超过60%,但多数二线城市的工业化仍然处于蓬勃发展阶段,一些三四线城市并未完成农村向城市的过渡,第一产业占比较大,支持城市发展的工业基础还很薄弱。城市之间经济发展的阶段性特点为产业转移继而发挥区域比较优势提供了机遇。传统工业从一线城市向二三线城市转移,不仅仅符合一线城市发展金融、教育、科技等产业对轻资产、高技术的比较优势,也能够加速充实二三线城市在工业化过程中的经济实力。特别是由于不同城市对于劳动力需求的分化,一线和二三线城市将会同时成为不同层次劳动力聚集的目的地,而这又会进一步带动中国整体的城市化进程。

二是基于城市功能角度的观察,人均财富的增加和人口老龄化,使得人群对于城市宜居和便利性的要求在升高。一方面,人口在大型城市的聚集固然可以带来工业和服务业的规模效应,但在规模经济的同时,治安、拥挤、空及污染等“大城市病”带来的成本已经不容忽视;另一方面,在居民生活普遍实现小康的背景下,收入、工作机会等经济维度已经不再是人口城市聚集的核心原因,适应居民对于金融服务、社会保障、教育、文化、医疗、体育等城市生活便利性与日剧增的要求可能更加重要。2012年时,医疗和教育娱乐支出在居民总支出中的比例已经由20世纪九十年代初的5%上升至7%。可以预计,随着供给侧改革下人口生育政策的进一步放开,与子女教育、医疗相关的房屋衍生需求将得到进一步的拓展。反应在住房价格上,则是人口对于住房周边医疗、交通和教育设施要求的明显增加。从70个大中城市房价波动的情况来看,房屋价格的上涨幅度同交通与医疗设施的便利性显著正相关,且随着时间的推移显著性在进一步增强。

三是基于经济生态链的角度来看,随着对外开放升级,“一带一路”战略的实施可能会带动新的城市增长和人口集聚效应,中国地域对外贸易格局将会朝着更为平衡方向发展。除东南沿海城市外,诸如乌鲁木齐、重庆等丝绸之路沿线城市可能会成为新时期对外经贸合作战略的桥头堡,城市规模和人口的密集程度可能会随着经济和产业发展的新机遇进一步扩大。

长期去库存的关键在于补城市建设之短板

宽松的货币政策以及信贷扩张对房地产、特别是一线城市的房地产泡沫起到了推波助澜的作用,必须通过“去杠杆”的方式进行控制。但从长期来看,房地产库存的关键并不在“总量”而在“结构”,解决问题的关键自然也应当更加关注结构。截至2015年底,中国人口城镇化率为55.6%,超过中低收入国家平均水平,但同高收入国家的平均水平(81.1%)相比还有不小差距。按照2016年10月国务院印发《关于推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》,预计“十三五”期间年均户籍人口城镇化率将在1%以上,年均转户1300万人。按照人均30平米住宅面积测算,总量上消化目前的房地产库存似乎不成问题。

但“结构”性库存所反映的房地产库存在不同城市间动态积累和消化的差异性,与经济现代化过程中人口在城市聚集和地区间流动密切相关,本质是城市间产业转移、形成良好产业格局过程中的阶段性矛盾。一线城市目前“大而全”的产业格局对不同层次人口的“过度”吸引在推高生活成本的同时,与三四线城市缺乏优势产业从而对人口吸引力较差形成了鲜明对比。反映在住房需求上,则是不同等级城市房价走势的差异和分化。这又通过房产的财富效应进一步加剧人口在一线城市与二三线城市流动的不平衡,进而限制区域经济联动效应的发挥。

从供给侧改革的本义来看,解决房地产库存“结构性”问题的关键在于通过增强城市本身对人口的吸引力来促进人口在地域间的合理分布,增强不同城市之间的联动性并发挥区域协作的整体优势。其中,加大城市内和城市间基础设施建设和相关民生设施的投入,补城市建设的短板,应是未来政策着力的重中之重:

一是未来三四线城市工业化的发展,有赖于城际之间基础设施和城市公共服务的完善。改革开放后工业化进程中,工业化和大城市主要集中在东部沿海地区的原因在于这些城市的自然地理条件符合工业品运输和对外贸易对于降低运输成本的诉求。而在未来产业转移的过程中,三四线城市大多已不具备一线城市当初的自然条件,交通成本的限制将成为这些城市工业发展的重大阻碍。加大上述城市、尤其是城际间在公路、铁路和航空方面的便利程度,将是促进产业发展和人口聚集的重要手段。按照经济生态变化过程中人口城市集聚的规律,有次序和重点地推进城际之间基础设施建设变得非常重要。

二是一线城市新兴产业和人口聚集规模优势的发挥,有赖于城市内公共服务和基础设施建设的进一步发展。从发达国家城市化的经验来看,大城市人口流入在促使中心城市的集聚效应进一步增强的同时,地租、工资、交通以及环境的成本也会随之上升,城市人口聚集的负效用逐渐显现。解决上述矛盾的出路一方面在于提升基础设施的运行效率,另一方面在以“城市圈”和“城市带”的大都会为发展方向,从而加快中心城市周边二三线城市的发展。两种途径均与城市基础设施建设的投入密切相关。

三是中小城市公共服务水平的提升。并不是所有城市发展都必须遵循产业发展的一般规律,一些地理位置优越、自然条件较好的三四线城市,完全具备通过发展旅游、教育、医疗和文化产业吸引人口的条件。加大在这些城市的医疗、教育以及养老等配套设施的投入,可能会成为带动相关第三产业增长和促进人口聚集的新动力。而这个方面短板的补充,可能对于房地产业的良性发展具有更加重要的意义。

金融服务要成为新常态下城市

“补短板”的重要抓手

金融服务既是城市基础设施补短板的应有之义,也是促进人口集聚效应、进一步发挥区域竞争优势的重要“催化剂”。作为与居民实际生活联系最为紧密的行业,以商业银行为代表的金融机构不仅要配合“降杠杆”的要求化解潜在金融风险,更要在城市建设补短板的过程中发挥积极作用。

首先,金融机构要在解决城市城际基础设施的资金缺口方面发挥作用。未来,除财政在中央层面统筹配置外,金融和金融机构还可以以创新手段发挥调配资金和社会资源的作用。特别是一些全国性的大型金融机构,应当可以发挥跨地区主动调配资金的优势,除通过间接融资渠道外,还可以在政府和社会资本合作(PPP)等新型直接融资的过程中起到中介和增信的作用。

其次,金融机构在业务和渠道转型的过程中应当紧跟产业升级和人口城市化聚集的大趋势进行布局。在一些区域的重点城市中,工业化已经进入中后期,创新性企业和高新技术产业的发展将成为未来城市发展的主要动力。在实施创新发展战略的过程中,高新技术产业和新兴服务业普遍面临前期投入大、回收周期长和和风险高等特点。以商业银行为主的金融机构要不断提高相关业务条线的专业水平,发展投贷联动等多种创新融资方式,帮助城市新兴产业的发展。

再次,金融机构要以不同城市人口在新常态下的新需求为坐标进行金融创新。金融服务是减少居民城市生活成本的重要手段。由于公共交通、管网建设具有时滞性,金融服务能够在某种程度上对城市基础设施起到补充和替代的作用。例如网上银行、移动支付的出现大大缩短了客户间资金往来的时间和“皮鞋成本”。另外,随着居民总体收入和财富水平的不断提高和城市服务业的发展,与消费、教育、衣食住行密切相关的金融需求将成为新的热点;而高净值客户群体不断壮大也对财富管理的专业性提出了新的要求。由于不同年龄人群对城市宜居环境选择的要求不同,金融机构要根据城市的人口结构提供差异化的金融服务。

最后,金融服务要助力人口在城乡和城市间的流动,加速人口在城市的“沉淀”。尽管户籍制度、土地流转政策以及社会保障体系的不健全依然阻碍人口流动,但在政策允许的范围内,可以通过创新的手段,发展以社保资金为基础、以“地权”为抵押品的跨区域金融理财融资产品,减小人口聚集的“牵绊”和人口流动的成本。

本文刊发于《清华金融评论》2017年2月刊

编辑:王蕾

 

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