现阶段我国商业银行信贷投向正由传统向新兴行业转移。主题公园作为现代旅游业的典型创新模式，近年来在我国投资和市场规模迅速扩大，受到各家银行关注。本文以主题公园为例，介绍对新兴产业信贷评审过程中如何优选支持具有竞争力的行业龙头企业，创新融资产品和模式，同时有效把控信贷风险，值得信贷从业人员深入探究。

主题公园行业发展受国家政策大力支持

伴随着国民旅游休闲需求的日益增长和旅游产品的多样化发展，旅游业作为“朝阳产业”成为近年来我国成长最快的产业之一。作为旅游行业的新兴模式，主题公园近年来受到国家政策的大力支持，其中《“十三五”旅游业发展规划》对主题公园行业发展提出了明确要求，要求加强规划引导和规范管理，推动主题公园创新发展，提升主题公园的旅游功能，打造一批特色鲜明、品质高、信誉好的品牌主题公园。2016年，国务院发布《政府核准的投资项目目录（2016年本）》，下放部分主题公园项目的核准权限。在国家政策的大力支持下，新一轮主题公园投资热潮已经开启，也为银行信贷业务增长提供了机会。

主题公园行业发展呈现风险新特征

投资方面：单体项目金额攀升，资本发展路径多样

我国主题公园投资市场热度较高，吸引了包括本土文旅公司、地产开发商及境外文旅集团等各路资本。目前，投资开发模式主要有三种：单一模式、组合模式和合作模式。不同模式下开发主体、经营特点、IP影响力和盈利模式等方面都不尽相同。

单一模式下需要强大的IP支持。该模式为传统意义上的主题公园开发模式，项目盈利来源比较单一，收入主要来自主题公园的门票及配套商品、服务等，是否具备强大影响力的IP是项目成败的关键。国际知名运营商，如迪士尼和环球影城，就是靠其几十年影视制作积累开发出的强IP得以长盛不衰；国内主题公园经历了20余年的发展，也诞生出如长隆（珍稀动物、大马戏IP）、宋城（历史文化IP）和华强方特（“熊出没”动漫IP）等一些具有较强IP影响力的龙头企业。

组合模式下旅游与地产实现有机结合。该模式一般又被称为“旅游+房地产”模式，由华侨城集团首创，具有一定中国特色，即将主题公园与房地产项目毗邻开发，以主题公园的人流、物流、资金流拉升周边房价，再以房地产销售收益反哺主题公园运营，取得协同效应。在早年国内文化创意产业发展相对落后且游客对旅游景点文化内涵要求不高的历史背景下，这种模式为运营商快速回笼资金实现持续经营起到了积极作用。然而现阶段，该模式文化创意缺失的劣势越发显现出来，客流量及重游率明显下滑；同时，部分房地产开发商借开发主题公园之名跑马圈地，使主题公园演变为房地产的附属景观，导致“园之不园”。

合作模式是中外双方共赢的有益探索。鉴于自主开发具有文化创意的IP存在周期长、投入高、风险大的特点，近年来国内一些运营商选择将迪士尼、环球影城、乐高等国际知名主题公园引入国内合作开发。国际知名主题公园项目生命周期较长，合作经营一般可使中外双方获得共赢。但由于外方的IP及特许经营权具有核心竞争力，中外双方合作时的投入和收益分配也存在不均现象。

近年来，在各路资本驱动下，主题公园单体项目的占地面积、建筑规模和游乐设施复杂程度都在增加，投资规模由几亿元向几十亿元甚至几百亿元发展。单体项目金额不断攀升。

笔者研究发现，项目投资主要用于建筑安装和设备购置，详见图1，而由于目前主题公园的设计和设备研发等上游环节主要被欧美公司垄断，主题公园运营商的议价能力较弱，也是导致投资额居高不下的原因之一。

运营方面：持续更新确保长青，成本控制存在短板

主题公园的运营呈现明显的行业周期特征，由于主题公园依靠新鲜的游乐体验吸引游客，其生命周期一般仅有5～10年，详见图2，甚至短于该类项目的贷款期限和投资回收期（一般10-15年），因此对主题公园产品和服务的持续更新改造直接影响了主题公园的吸引力。如果主题公园希望获得长久生命力，就必须在停滞期出现前通过有效的更新改造提高重游率，同时开拓新的细分市场，开启新的生命周期。若更新改造不及时或决策定位不准，则项目会走向衰亡。

优秀主题公园的更新改造频率均较高，其中长隆约7年完成一次游乐设施“换血”，而迪士尼乐园更是每年更换1/3的游乐项目。但需要注意的是，更新改造在提升收入的同时，也进一步增加了投资，拉长了项目的投资回收期。

除了固定资产投资以外，国内主题公园项目的运营成本也较高。从行业经验数据看，欧美主题公园的可变成本(主要包括人工费用、市场营销、能源、日常费用、商品和外协服务采购成本、财务费用等)占总成本的2/3，固定成本 (主要为土地使用成本和更新改造费用等)仅占1/3；而国内主题公园固定成本所占比率一般却高于85%。造成差异的原因是欧美企业可以大量使用季节性临时工调节运营，临时工的费用支出可占总薪酬的70%，而国内主题公园人工成本基本是刚性的。因此，欧美主题公园的经营成本一般能控制在营业收入的40%～45%，而国内主题公园这一比例却普遍在50%以上，利润率被大幅压缩。然而目前像长隆、宋城等国内经验丰富的运营商已可通过发展全产业链、轻资产等运营模式，获得50～70%的毛利率。

盈利方面：IP支持是内功 全产业链发展是外力

主题公园作为文化旅游项目，判断其盈利能力归根结底在于项目能否吸引游客前来游玩。因此，吸引力是盈利分析的最关键因素，是主题公园的“魂”。而IP本身对主题公园吸引力的贡献是巨大的，是吸引力的核心。游客被IP所吸引，体验附有IP的娱乐项目、商品、酒店、餐饮等服务，这些服务如剔除IP就仿佛失去了灵魂，和普通游乐场无异。源源不断发掘吸引人的IP是主题公园长盛不衰的基础，而游乐园自身很难产出IP，必须依靠完整的文化产业链。

迪士尼的商业模式是通过将影视制作、主题公园建设、衍生品开发等环节进行行业纵向一体化整合，以文化创意IP为核心，打造完整的产业链。而国内主题公园开发模式比较单一，没有相关产业链支撑，多数捆绑地产开发，造成行业盲目投资、运营经验不足、项目盈利能力较弱。即便是中外合作开发模式下，由于权益的过分让渡，项目盈利门槛仍较高。国内早期该行业竞争无序，缺乏强IP支撑成长和盈利。不过近年来，随着一些行业龙头企业的规模化发展及轻资产扩张，加之强IP+全产业链+新技术的应用，行业盈利能力有所增强。

另外，产业链向下游延伸可以扩大收入来源。主题公园的收入主要来自门票、配套酒店、餐饮和纪念品等。由于产业链较完善，国外主题公园的收入结构均衡，其中纪念品销售收入的占比相对较高；但目前国内主题公园的收入仍依赖门票，急需通过扩大周边产品的开发来提高盈利。

银行对主题公园行业评审的几点思考

识别新兴行业风险特征 把好项目准入关

相比传统行业,新兴行业由于具备新技术、新产品、新业态、新商业模式等特征。主题公园作为文化旅游行业的新宠，在未来几年将迎来黄金发展的窗口期。该行业准入门槛高，经营难度大，风险特征明显，总结前述分析主要表现有：初始投资成本高，资金回收期长，经营期仍需大量更新投入；目前国内主题文化创意较弱，生命周期短；缺乏全产业链支撑，亟待商业模式创新。

近些年，国家也出台较多相关政策来引导主题公园行业的健康发展，努力打造一批特色鲜明、品质高、信誉好的品牌主题公园，要客观认识主题公园在我国发展的政策环境和市场条件，在项目评审中，合理把握该行业的基本风险特征，在积极支持新兴行业发展、助推龙头企业的同时，把控好项目准入关。

总结行业成功运营经验 重点支持优质企业

目前我国主题公园的开发主体主要有两大类：一类是具有多年文旅行业运营经验的旅游集团，另一类是谋求业务转型的房地产开发商。我国早期以华侨城为代表的“首创先发优势”现已难以复制，80—90年代主题公园的倒闭潮让行业投资趋于理性，运营商开始注意打造自身IP以形成核心竞争力。经过20余年的发展，国内如长隆、宋城等已形成较强的品牌效应，此外国际龙头的涌入也给国内企业带来新的挑战和机遇。信贷评审中要重点支持这样具有一定资金实力、行业运营经验丰富、商业开发模式合理、具有文化创意的行业龙头，支持有望受益于主题公园快速增长的相关产业链上下游龙头，助推主题公园自主品牌的创新和发展。同时，对于一些房地产开发商借开发主题公园为名绕过监管红线跑马圈地的盲目投资项目须谨慎决策。

着眼关键风险点 创新可行的风险防控措施

在信贷风控中，首先要严把合规性风险，重点关注项目立项核准、用地性质与审批、文物保护等关键点，尤其需注意，根据国家规定，主题公园项目采用核准制，项目周边的房地产开发项目必须单独立项、单独供地，不得与主题公园捆绑审批。严防房地产项目张冠李戴。

再者要落实有效增信。主题公园项目用地一般多为农用地或林地等集体用地，且开发商多采用租赁方式取得土地，可抵押土地较少；而且项目的固定资产以游乐设施为主，专业性强，即使抵押也难以变现。此外，借款人股东一般负债率较高，保证担保实力有限。因此，如何落实有效增信措施，让贷款有抓手，是有待进一步研究的问题。笔者结合工作实践提出以下几点想法供借鉴参考：

第一，尽量追加项目配套酒店及商业房地产抵押。大型主题公园一般都配套建有酒店、商业等，这部分配套用地一般都为出让性商业用地，具有较强的变现能力。

第二，落实门票收费权质押，并争取集团股权质押。门票收入是国内主题公园的最主要收入来源，收费权质押可以锁定项目未来现金收入，对贷款偿付有一定保障。此外，鉴于目前国内主要的主题公园运营商，包括华侨城、宋城、华强方特和海昌等，均已在国内外交易所上市，股票流动性较强，应积极争取集团股权质押。

第三，融资方案设定限制性条款。例如，约定不同业绩条件下的分档利率，后续配套房地产的优先融资合作权等。通过上述限制性条款，银行可以将融资要素与建设进度和客流量挂钩，并锁定项目后续开发资源，一方面提高综合收益，另一方面在项目运行不利的情况下，可主动调整还款计划，尽早收回融资。

我国的主题公园行业已进入黄金发展期，未来发展既有机遇也有挑战，银行业务应把握这一新的信贷业务增长点，在把控风险的前提下，不断挖掘优质企业和项目，助推行业龙头崛起。

(范广慧、林一山、吴颖萌均供职于中国工商银行股份有限公司总行授信审批部。倪佳俊、魏明、程谨力对本文亦有贡献。本文编辑/丁开艳)