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高靖:互联网赋能传统房屋租赁带来的颠覆性转变

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互联网的力量赋能传统行业后带来了颠覆性的变化。本文结合蛋壳公寓的互联网运营模式,对网络协同及数据智能对房屋租赁行业带来的革新进行了深入分析。

租赁市场已成为房地产行业迅速发展的风口,也是政府大力支持的行业。但与发达国家相比,中国存量房市场虽然非常大,但平台化管理的房屋却占比极小。美国的住房租赁市场专业化租赁机构占30%,日本专业化租赁机构占80%,中国专业化租赁机构仅占1.5%~2%。而追求高品质、规范化、简单快乐租房体验越来越成为年轻人的生活方式。这种供需的变化,严重挑战着传统租赁行业的模式及服务。

传统房屋租赁产业弊端在互联网时代更加凸显

传统房屋租赁行业中,房东和租客的信息严重不对等造成了无穷的隐患及问题。不规范的小中介会利用信息不对等从房东和租客双方身上重复进行欺诈和坑骗获利,整体市场规范性和透明度非常低。在互联网技术及信息爆发的时代,传统租赁模式正在悄然发生变化:地产类、中介类、集中式及互联网类房屋租赁模式纷纷抢占租赁市场。对于地产系租赁企业而言,长租是一项比较慢且苦的事业,精细化运营是开发商的短板,它们不太擅长做维修、保洁等服务类的管理工作。集中式房屋租赁企业优势明显,运营成本低。往往整栋拿下,整体设计、装修和管理,方便前期降低成本,后期提供公共场所增加用户幸福感。但其最大的问题在于发展慢,很难找合适的楼盘成栋物业整体拿下。且一旦遭遇产权问题就会面临很大的麻烦。中介系的房屋租赁企业优势是依托母体(二手房交易)得到丰富房源。如自如友家是链家的子品牌,相寓来自我爱我家等。核心是有经验的经纪人,但过分依靠人的经验,扩张能力受到一定制约。互联网背景的分散式公寓则容易快速崛起,变化灵活,容易形成辐射面,但劣势也很明显,往往存在房源分散,不方便规模化设计、集中施工,后期不容易提供公共设施等短板。

网络协同及数据智能带来房产租赁行业颠覆性转变

互联网赋能推动行业规范标准不断高效透明,网络协同和数据智能发展带来集聚和入口效应,让租赁平台上的租客变为“深度用户”,从入口进入衣食住行等方方面面。

首先,互联网思维开始颠覆传统租赁方式。以蛋壳公寓为例,是主要面向新就业大学毕业生群体的独立长租公寓运营商,基于互联网思维模式,通过数据智能体系针对已有及目标消费者进行大数据调研和统计,通过精准了解其个性化需求,提供房屋租赁产品。

其次,数据智能下须建立规范化产品研发体系标准。分散式公寓比较难以规范化装修设计,因为分散在不同区域。为解决这个问题,且满足租客交通方便的需求,蛋壳公寓都在地铁站附近。但房屋的老旧程度和面积都让设计人员头疼,“一房一态”条件下提升标准化则须借助数据智能体系,根据年轻人不同人生阶段的需求提供整租、分租(包括共享一居室)等。同时基于数据不断更新和智能分析,依据年轻人生活方式进行房屋产品设计、装配及迭代升级。标准化提升了效率,便于管理的同时让业务拓展更快。

再次,网络协同及智能管理提升管理效率和风险规避能力。传统租赁行业中过分依赖个人的经验,对于价格、地段和面积等带来的风险难以把控。互联网体系下网络协同和智能管理带来颠覆性的转变,在租赁平台的大数据管理系统下,收房人员哪怕没有任何经验也能够通过电子尺和相关照片在系统中快速得到相关数据,直接规避了报价过高及亏损房屋的收房风险。且网络协同的好处还体现在供应链端。以蛋壳公寓为例,供应链管理系统担负着全国各地的装修、装配、物流、仓储等的网络协同调配和管理,可支撑全国1000个工地同时施工,最大限度减少了人为失误带来的风险,也促进公司规模迅速扩大和市场占有率的快速提升。

最后,互联网系统提升服务能力和用户良好体验。在互联网时代,用户体验是最为重要的部分,不仅能够通过口碑传播带来流量,还能够通过评价体系掌握一家公司的发展命脉。因此,很多互联网基因的公司都会比传统行业更加注重服务质量及用户体验,也会及时通过技术手段对服务进行更加有效的管理,还应利用一切技术手段提升客户体验。

在“互联网+”背景下,房屋租赁市场将持续向细分领域精细化发展,不同定位的互联网房屋租赁平台内部建设将趋于完善,朝着智能化系统化发展。预计未来三年长租公寓领域会出现两到三家持有房间数超过100万间、估值100亿美元以上的超级独角兽。

(高靖为蛋壳公寓创始人兼CEO。本文编辑/王蕾)

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