标题：【每日聚焦】农村两权抵押贷款或激活一百万亿土地价值，利好这些股
时间：2016年3月25日 (下午3:26)
分类：评金融, 首页
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作者：清华金融评论

  [1] 文/《清华金融评论》王蕾 农村两权抵押贷款意义重大，意味着我国农村高达一百万亿元土地价值将被激活，也将给资本市场带来巨大的投资机会，土地流转概念股和涉农金融股将直接受益。 为盘活农村土地资产，促进农业现代化发展和农民增收致富，稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式。2016年3月24日，央行、银监会、保监会、财政部和农业部联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。要求商业银行参考央行同期同档次基准利率，结合借款人的实际情况合理自主确定承包土地的经营权、农民住房财产权抵押贷款的利率。并鼓励地方政府部门通过贴息、风险补偿基金、担保公司担保等多种方式，建立贷款风险补偿及缓释机制，保证试点平稳运行。 前者办法规定，规定相关条件、通过家庭承包方式依法取得土地承包经营权和通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农户及农业经营主体，均可按程序向银行业金融机构申请农村承包土地的经营权抵押贷款。后者办法规定，在不改变宅基地所有权性质的前提下，借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押，可向银行业金融机构申请贷款。借款人除用于抵押的农民住房外，还应有其他长期稳定居住场所，所在集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。 农村两权试点的基础是2015年8月的国发45号文《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，此后央行牵头开展系列工作并获得人大常委会审议通过（并获得突破《物权法》等现行法律框架进行相关试点的法律授权），于当前启动试点工作，试点时间是2017年12月31日前。 农村两权抵押贷款或将激活农村一百万亿土地价值 前海开源基金执行总经理杨德龙表示，农村两权抵押贷款意义重大，意味着我国农村高达一百万亿元土地价值将被激活。“两权”抵押贷款业务特别是农业土地抵押贷款试点，提高了涉农不动产资源抵押变现能力，推动土地流转规范有序进行，通过土地的合理流转达到土地的保值升值目的。 十三五规划纲要已提出，要完善土地所有权、承包权、经营权分置办法，依法推进土地经营权有序流转。据公开数据显示，目前中国农村估算起来可流转的土地价值约100万亿元，其中耕地约40万亿元，林地20万亿元，宅基地40万亿元。 “随着国家土地流转政策逐步明确，这笔巨大的财富价值被重估，从而让9亿多农村人口真正拥有资产价值，激发潜在的消费需求。土地改革是国家全面深化改革的重要一环，在其持续推进的过程中必将逐步释放巨大的政策红利。”杨德龙表示。 杨德龙并称，农村“两权”质押贷款试点将给资本市场带来巨大的投资机会。一方面，随着政策的推进，土地流转的进程将加快，农村金融及信用体系得到完善，土地流转概念股和涉农金融股将直接受益。另一方面，农村人口拥有的土地经营权和住房财产权价值重估后，可以大大提高消费能力，促进科教文卫、大消费等行业发展。 试点范围约为全国10% 两类贷款试点或在2000/1000亿左右 中信证券最新报告分析称，本次试点涵盖的范围：1）农村承包土地的经营权抵押贷款试点232个县级行政区；2）农民住房财产权抵押贷款试点59个县级行政区。扣除13个地区重叠，两项试点共计278个县级行政区，大约占全国县域行政区域的9.7%。从试点县区的选择看，覆盖了30个省、直辖市、自治区内经济发展各个层次的县或县级市，从人口总量、经济总量、可抵押资产规模等层面大致能够代表全国平均水平的10%。 对于承包土地经营权，参考中农办陈锡文2015年3月6日谈及的数据（新华网报道），全国农村承包耕地面积约13亿亩。此次试点覆盖的区县数量占全国县级行政区数量的8%左右，假设具有代表性，则试点承包耕地面积上限约1亿亩。参考2015年12月福建沙县农村承包土地经营权抵押贷款的评估结果（金融时报报道），假设承包土地经营权估值约5000元/亩、贷款抵押率40%左右，则该类贷款试点能够实现的理论贷款上限可能在2000亿元左右，大致相当于2013年末农村贷款余额（17.3万亿）的1.2%。 对于农民住房财产权，参考2010年普查结果，乡村人口6.74亿人、人均住房面积34.1平米，理论上可用于抵押的住房面积可能达到230亿平米，如果按照500元/平米估算现值（2015年全国住宅销售均价6472元/平米）、给予30%-50%抵押率，则农村住房财产权理论上可以取得的信贷上限将达到4-6万亿元；此次试点覆盖的区县数量占全国县级行政区数量的2%左右，由此该项试点能够实现的理论贷款上限可能在800-1200亿元左右，大致相当于2013年末农村贷款余额（17.3万亿）的0.5%-0.7%。 加强承包土地经营权的流转能力 中信证券分析师向启表示，此次试点代表金融改革继续走向深入，金融服务实体经济力度继续加大。在这一过程中，商业银行一方面可以配合稳增长政策继续扩大生息资产规模（尽管增量资产收益率相对较低），另一方面需要配合供给侧改革减退和出清部分问题债务（政策将以多种形式协助化解不良资产），财务表现仍将继续承受压力，预计2016年上市银行净利息收入零增长、净利润负增长约3%，部分中小银行能够实现小幅正增长。 向启称，在本次《办法》出台之前，承包土地经营权可以用于生产经营，可以继承，可以在被征收过程中获得相应补偿。这种权利可以在经过发包方同意的基础上，在集体经济组织成员内，以转包、转让、互换、入股等方式实现流转，但对于集体经济组织以外的主体受让非常严格。这种权利不可抵押。本次《办法》突破了抵押方面的政策限制，进一步加强了承包土地经营权的流转能力。 不过，在更进一步实现相关农村土地的流转和改革方面，或将还有很长的路要走。 2015年全国两会召开前夕，全国人大常委会授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域实行土地制度改革试点，试点方案涉及征地制度改革、农村集体建设用地入市以及农村宅基地制度改革，其中赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。 对此，今年两会期间，清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明曾经提出，征地制度、建设用地制度和农村宅基地制度的相互依存，建议推进土地制度三位一体和城乡互动改革。包括城乡土地同地同权同价，将城乡土地都划分为公益性用地和非公益性用地；尽快启动宪法修改程序，建议将宪法第10条第1款改为“城市的土地以国有制为主体，多种所有制并存”或者改为：“城市的土地实行公有制，包括国家所有和集体所有。”只有这样，农村集体建设用地进入城市从而构建城乡统一的建设用地市场才有宪法依据。同时还要修改《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》的相关条款，允许农村宅基地使用权抵押、担保、转让。 蔡继明并建议，农村集体经营性建设用地入市不能仅限于过去的乡镇企业用地。在保证满足农民自住房需要和公益性需要的前提下，应允许农民对集体建设用地构成和用途进行必要的调整。还应该允许农村集体宅基地使用权转让、出租、抵押和担保。要允许非自住性宅基地使用权担保、抵押和转让。要建立进城落户农民宅基地有偿退出机制，赋予其农村宅基地使用权出租、担保、抵押和转让的完整产权，允许进城落户的农民用宅基地使用权换房（通过城乡建设用地增减挂钩）；对于符合享受公租房条件的农民工，不能强迫无偿放弃原宅基地使用权等。 本文编辑：王蕾 ​ [1] http://www.thfr.com.cn/wp-content/uploads/2016/03/561843451.jpg
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