清华金融评论

5月15日，中国人民银行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，宣布对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。这意味着首套住房商业性个人住房贷款利率下限在原有的水平上有20个基点的下调空间。

5月15日，中国人民银行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。

通知称，为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：

一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

目前，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。 房地产行业下行压力仍在持续，稳地价、稳房价、稳预期的压力较大。

数据显示，2022年一季度，全国房地产开发投资增长 0.7%，低于全部投资增速。

2022年3 月，70 个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比分别上涨 0.7%、下跌 0.9%，涨幅较上年末分别低 1.3 个、1.9 个百分点。

2022年3月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有38个和45个；3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有29个和47个，比上月分别增加5个和8个。

一季度，全国商品房销售面积同比下降 13.8%，商品房销售额同比下降 22.7%。房地产开发投资同比增长0.7%，其中，住宅开发投资同比增长 0.7%， 占房地产开发投资的比重为 74.8%。

3月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额53.2万亿 元，同比增长6%，增速较上年末低1.9个百分点。其中，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长8.9%，增速较上年末低2.4个百分点；住房开发贷款余额9.5万亿元，同比下降1.3%，增速较上年末低1.8个百分点。

4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元，其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

人民银行金融市场司司长邹澜在4月14日表示，近期，房贷利率下调主要是发生在银行层面。3月以来，由于市场需求减弱，全国已有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

邹澜表示，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。

从利率下限看，在5月15日宣布调整差别化住房信贷政策之前，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的贷款市场报价利率（LPR），二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。这是全国都要遵守的下限政策。

5月15日宣布调整差别化住房信贷政策后，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，即在原有的水平上有20个基点的下调空间。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限则保持不变。

人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限。实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求。

银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

4月20日，1年期LPR报3.7%，5年期以上LPR报4.6%。目前多家机构认为，5月份LPR有望下调。