清华金融评论

12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2023年经济工作，每年底的中共中央政治局会议是定调新一年宏观政策方向的重要窗口，本次会议发布新闻通稿中未提到房地产相关内容，上一次年底会议未提到房地产出现在2019年，这或许意味着随着中央出台多项楼市利好政策尤其是2022年11月以来全面支持房企融资的信贷、债券、股权的“三支箭”落地已帮助房企恢复经营“造血”功能，缓解市场压力，再加上不断优化的疫情防控政策，未来房地产市场发展和政策制定都将步入“观察期”？

中央政治局会议未提及房地产

12月6日召开的中共中央政治局会议未提及房地产。

对比往年，上一次年底中共中央政治局会议未提及房地产出现在2019年。此前，2020年12月12日的中共中央政治局会议提出，“促进房地产市场平稳健康发展”；2021年12月7日中共中央政治局会议提出，“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

对比今年，2022年4月和7月两场分析研究经济形势和经济工作的政治局会议都多次提到房地产。其中，2022年4月29日，中共中央政治局会议提出，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。2022年7月28日，中央政治局会议提出，“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。

对此次未提及房地产，业内分析认为，一方面，2022年前两次中共中央政治局会议的精神将会一直被沿用下去，另一方面，2022年以来房地产政策部署，已经基本到位，形成了涵盖 “一揽子”政策体系，尤其是2022年11月以来全面支持房企融资的信贷、债券、股权的“三支箭”已帮助房企恢复经营“造血”功能，缓解房地产市场压力，尤其是随着防疫政策不断优化，未来房地产市场或许已经步入“观察期”。

射向房地产的是哪“三支箭”？

2022年以来我国房地产政策坚持因城施策、一城一策，夯实城市主体责任，加强房地产金融调控，房地产工作取得了明显成效，尤其是11月以来，人民银行会同有关部门出台稳定房地产市场 “三支箭”， 向房企“输血”，对稳定市场发挥至关重要作用，直击融资主渠道的“三支箭”是哪三种支持工具？

第一支箭，信贷支持。央行通过定向降准、中期借贷便利（MLF）等方式，为金融机构支持民营企业提供长期、成本适当的资金。

第二支箭：债券支持。在人民银行的支持和指导下，交易商协会推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。这一模式主要是引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，缓解民营企业信用收缩问题，促进民营企业融资恢复，降低民营企业融资成本。

第三支箭：股权融资。重启自2010年10月暂停的房企股权融资，证监会11月28日表示在支持房地产企业股权融资方面出台五方面措施：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；发挥REITs盘活房企存量资产作用；发挥私募股权投资基金作用。此前， 2010年10月，证监会落实“新国十条”暂缓受理房地产开发企业重组申请。

值得一提的是，早在2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。2018年，人民银行行长易纲在接受专访时也介绍了人民银行采用“三支箭”帮助解决民营企业、小微企业的融资困难。

房地产市场能否迎来拐点？

随着2022年政策密集出台，未来房地产市场是否会迎来拐点？

从短期来看，随着各地通过出台优化限购、优化限售、优化限贷，全国各地加快落实因城施策，积极出台楼市优化政策等政策稳定市场预期，尤其是随着防疫政策的不断优化，房地产股已经出现了大幅反弹，接下来楼市回暖可期，政策有可能进入了观察期，不过，短期市场供求预期仍然偏弱，成交回暖的持续性不强，仍需要客观认识当前房地产行业存在的风险，采取措施全力保持房地产市场平稳有序发展，这对我国“稳住经济大盘”有重要作用。

从中长期来看，未来维护房地产市场健康发展仍然要综合运用金融、土地、财税等手段，注重从供需两侧共同发力，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。一是坚持市场体系和保障体系并行发展，在商品住宅市场之外，逐步建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，提高住房保障覆盖面；二是综合考虑人口流动规模及产业经济发展需要，合理配置区域及城市间新增建设用地指标，建立人—房—地联动机制，优化土地供给模式。