清华金融评论

我国基础设施REITs主要采用“公募基金+专项计划+项目资产”的创新结构，其中原始权益人是基础设施项目的提供方，是公募REITs的发起方和资金需求方，也可能是REITs运营阶段项目的经营管理方，在基础设施REITs中扮演着非常重要的角色。本文从原始权益人的视角分析基础设施REITs主要风险并提出相关建议。

基础设施REITs（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是基于底层优质资产的资产证券化产品。随着我国加快构建新发展格局，基础设施REITs在盘活存量资产、加快增量发展、提高股权融资比重、促进产融结合以及提升资本市场服务质量等方面意义重大。

目前，我国基础设施REITs主要采用“公募基金+专项计划+项目资产”的创新结构，涉及原始权益人、基金管理人、专项计划管理人、项目管理人等多个相关主体，其中原始权益人是基础设施项目的提供方，是公募REITs的发起方和资金需求方，也可能是REITs运营阶段项目的经营管理方，在基础设施REITs中扮演着非常重要的角色。本文将从原始权益人的视角分析基础设施REITs主要风险并提出相关建议。

基础设施REITs试点情况

从国外实践看，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。根据美国2021年底上市交易REITs看，REITs广泛应用于工业、仓储物流、基础设施、数据中心等广义基础设施领域（见图1）。

2020年4月，中国证监会与国家发改委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，北京、成都、上海、苏州等地也陆续发布基础设施REITs试点支持政策。截至2022年6月10日，沪深两市共12单基础设施REITs试点，合计募集金额458亿元，如不考虑原始权益人战略配售份额，合计募集金额286亿元，有效改善企业财务结构并带动新增投资。

从基础设施REITs上市交易看，参照6月10日现价，除广州广河外，其余均比募集价格有较大提高，受到投资者和市场的认可，如首创水务REIT提高了45.9%、红土盐田港REIT提高了35.6%（见表1）。从基础设施REITs派息看，除近期上市的中国交建外，其余11单2021年派息率均高于要求的4%，均值为6.46%（见表2）。

我国基础设施REITs税收、扩募、国有资产交易流转等核心机制不断完善推动试点逐步走向深入。

2022年1月，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，对基础设施REITs设立前、设立阶段、运行阶段等环节税收政策进行了明确，降低了原始权益人的税负，有利于提升原始权益人参与积极性；2022年5月，国务院办公厅转发《关于促进新时代新能源高质量发展的实施方案》，提出研究探索将新能源项目纳入基础设施不动产投资信托基金（REITs）试点支持范围；2022年5月，中国证监会、国家发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，全面推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展；2022年5月沪深证券交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号—新购入基础设施项目（试行）》，明确了REITs存续期内新购入基础设施项目以及相关的扩募、信息披露等事项，并提出暂免收取基础设施REITs扩募业务的上市初费、上市年费及交易经手费；2022年6月国资委下发《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》，对发行REITs盘活资产涉及的非公开协议转让进行了说明……

本文刊发于《清华金融评论》2022年12月刊（总第109期）。

本文编辑：秦婷